Wie bereits unter TOP 1.2 festgelegt, werden dieser TOP und der TOP 5.3.1 zusammen diskutiert.
Die Diskussion ist unter diesem TOP wiedergegeben, die Abstimmungsergebnisse zusätzlich unter den jeweiligen TOP.
Frau Belchhaus präsentiert die kontinuierliche Zunahme der Verkaufsflächen für zentrenrelevanten Einzelhandel auf der Grünen Wiese von 1974 bis heute in Lübeck anhand einer Aufstellung. Dem folgt eine Positionseinordnung von Lübeck anhand eines Vergleichs mit anderen ähnlich gearteten Städten.
Der Vergleich zeigt auf, dass in Lübeck der Umsatzanteil der Innenstadt am gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatz nur ca. 20% beträgt, in vergleichbaren westdeutschen Städten beträgt der Umsatzanteil der Innenstädte am Gesamtumsatz ca. 30% bis 40%.
Diese Anteilsunterschiede und die Ergebnisse der Einzelhandelsgutachten machen deutlich, dass in Lübeck die Einkaufszentren CITTI-Park und LUV-Center relativ hohe Umsatzanteile generieren.
Die erst im Oktober 2016 erfolgte Vergrößerung des CITTI-Parks um 8.600qm Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente ist in die Anteilsberechnung für Lübeck noch nicht eingeflossen, der Wert reduziert sich daher aktuell weiter auf voraussichtlich unter 20%.
In den Vergleichsstädten wird dementgegen mit Ansiedlungswünschen von zentrenrelevantem Einzelhandel auf der Grünen Wiese deutlich restriktiver umgegangen. Dieser Planungsansatz entspricht den Grundsätzen des BauGB, bei der Bauleitplanung die Erhaltung und Entwicklung der Innenstädte bzw. sonstiger zentraler Versorgungsbereiche zu berücksichtigen.
In Kiel ist der Umsatzanteil der Innenstadt mit 26% zwar etwas größer als in Lübeck, er ist aber im Städtevergleich ebenfalls niedrig. Wesentlicher Grund ist, dass hier ebenfalls ein CITTI-Park Einkaufszentrum an einem Sonderstandort außerhalb der Innenstadt als Konkurrenzstandort etabliert ist.
Die Zahlen für Lübeck machen deutlich, dass die Arbeitsteilung zwischen den Einzelhandelsstandorten Innenstadt und Grüne Wiese nicht mehr im Gleichgewicht ist. In den Vergleichsstädten handelt es sich bei den Grüne Wiese-Ansiedlungsprofilen in der Regel um klassische Fachmarktzentren und weniger um große Einkaufszentren, die ein innerstädtisches Einkaufserlebnis abbilden.
Die Zentralität der HL hat einen hohen Wert von 154,7. Die Vergleichsstädte haben ebenfalls überwiegend relativ hohe Zentralitäts-Kennziffern (Ausnahme Mainz, da Lage in Großstadtagglomeration).
Eine hohe Zentralitäts-Kennziffer kann somit auch mit einer gut ausgestatteten Innenstadt erreicht werden.
Herr Quirder merkt an, dass die Gesamtfläche der Innenstadt bei solch einer Darstellung auch mit einbezogen werden müsse.
Frau Belchhaus verweist zum Städtevergleich auf die erste Spalte, die hierüber Auskunft gäbe. Lübeck verfüge über die höchste Gesamtverkaufsfläche bei den Vergleichsstädten.
Herr Pluschkell möchte wissen, warum die Wertigkeit der Zahlen zwischen dem Innenstadtanteil (VK in %) und dem Innenstadtanteil (Umsatz in %) in Lübeck im Gegensatz zu allen anderen Städten andersherum seien.
Frau Belchhaus erläutert, dass die Zahlen korrelieren, und dass in Lübeck auch der Verkaufsflächenanteil der Innenstadt an der Gesamtstadt niedrig sei.
Herr Dr. Eymer weist auf die geographische Lage der Hansestadt Lübeck hin und würde deshalb diese Tabelle nicht überbewerten.
Herr Howe sieht die Verkaufsfläche auf der grünen Wiese als sehr hoch an.
Herr Mihr führt aus, dass die Hansestadt Lübeck abzüglich der Verkaufsflächen in der Innenstadt so viele Gesamtflächen besäße, wie andere Städte insgesamt.
Herr Voht erläutert, dass die Politik darüber entscheide, in welchem Umfang und mit welcher Schwerpunktsetzung man die Grundsätze des Baugesetzbuches berücksichtige. Bezüglich der leerstehenden Kleinstflächen in der Innenstadt führt er aus, dass diese nicht nachgefragt würden. In anderen Städten seien in deren Innenstädte auch große Einkaufszentren untergebracht, was in Lübeck bautechnisch auch gar nicht möglich sei.
Herr Voht plädiert dafür, den Umsatz in der gesamten Stadt (grünen Wiese und Innenstadt) zu betrachten und hier eine allgemeine Stärkung zum größer werdenden Onlinehandel herbeizuführen.
Herr Freitag möchte wissen, wann das nächste Monitoring angedacht sei.
Frau Belchhaus erläutert, dass es eine Entscheidung des Vorhabenträgers sei, die Fläche von BOC bei einem Auszug neu zu belegen und dass der Mietvertrag noch bis 2020 laufe. Ob der Vertrag früher beendet werde, sei eine Entscheidung zwischen den Vertragspartnern. Nach Abzug von BOC könne dann die Fläche mit anderen Sortimenten belegt werden.
Herr Schröder ergänzt, dass BOC dort einen Bestandsschutz habe.
Frau Belchhaus führt aus, dass das Innenstadt-Monitoring nach den Betrachtungsjahren 2009 und 2013 ursprünglich für 2017 geplant sei. Da jedoch die seit 2014 zulässige Erweiterung des CITTI-Parks erst im Oktober 2016 umgesetzt worden sei, begännen diese Verkaufsflächen erst allmählich auf die zentralen Versorgungsbereiche zu wirken. Bis sich Kaufgewohnheiten ändern und Mietverträge aufgrund von möglicherweise eintretenden Umsatzrückgängen beendet werden können, ist in der Regel von einem Zeitraum von mindestens zwei bis drei Jahren auszugehen, nach welchem die Auswirkungen der Umsatzumverteilungen für die Zentren untersucht werden können.
Aus diesem Grund wäre es sinnvoll ein neues Innenstadt-Monitoring in 2019 in Auftrag zu geben.
Frau Belchhaus weist darauf hin, dass der Mietvertrag für den Fahrradladen BOC noch bis zum Jahr 2020 laufe.
Herr Howe merkt an, dass bei jeder Erweiterung gesagt worden sei, dass diese die letzte sei und nun immer wieder weitere Ergänzungen zur Entscheidung anstünden. Aus diesem Grund sehe er die hier vorliegende Vorlage als nicht zustimmungsfähig an.
Auch nach einem Umzug des CB-Modemarktes wäre die dann leere Fläche nur für einen Investor interessant, der auch wieder Kaufkraft aus der Innenstadt abziehe.
Herr Lötsch erläutert, dass dies bereits geregelt sei.
Herr Ramcke sieht es als nicht richtig an für diese Erweiterung zu stimmen. Der Bauausschuss sei auch für die Belange des Gemeinwohls und für die Berücksichtigung der öffentlichen Belange zuständig.
Herr Lötsch weist auf den umverteilten Entwurf der Niederschrift des Wirtschaftsausschusses hin.
Frau Olivia Kempke vom Lübeck Management e.V. der von Bauausschuss Rederecht erteilt wurde, weist darauf hin, dass der in der Tabelle aufgeführte Umsatzanteil in der Innenstadt von 21% die jüngste Erweiterung noch nicht einbezogen habe und daher der Anteil heute schon geringer als 21% sei. Auch läge die Leerstandsquote mittlerweile bei 13%.
Angesichts dieser Zahlen müsse man sich die Frage stellen, welche Aufgaben die Innenstadt zukünftig wahrnehmen solle. Die Funktionen sind Einkaufsangebote, die einem Oberzentrum entsprächen, touristische Angebote, Dienstleistungen, Kultur und Wohnen. Die Positionsfindung sei Aufgabe des zu erarbeitenden Innenstadtkonzepts. Um dem nicht vorzugreifen, müsse man zunächst die Wirkung der jüngst erfolgten Erweiterung abwarten und nicht schon wieder Erweiterungen ermöglichen. Es sei höchstens die Verlagerung von CB-Mode okay.
Herr Ramcke verweist auf den Hinweis der Seite 9 der Begründung, dass nicht nur die Innenstadt negativ betroffen sei, sondern auch die Zentren in den einzelnen Stadtteilen. Weiterhin stellt er heraus, dass sämtliche Träger öffentlicher Belange zu den Planungen nur ablehnende Stellungnahmen vorgebracht haben.
Herr Voht merkt an, dass der Bauausschuss nicht den Menschen das Einkaufsverhalten vorschreiben solle. Seiner Meinung nach würde eine Ablehnung dieser Vorlage nicht dazu führen, dass die Leerstände in der Innenstadt geringer werden würden. In diesem Zusammenhang weist er auf die attraktiven Rippenstraßen der Altstadt, wie zum Beispiel Hüxstraße hin, in denen die Aufenthaltsqualität sehr hoch sei.
Herr Senator Boden erläutert, dass es richtig und wichtig sei, dass in der Altstadt was passieren müsse und verweist auf die Umgestaltung „Mitten in Lübeck“. Allerdings müsse das Mietniveau auch noch betrachtet werden, bei dem die Verwaltung und die Politik keinen Einfluss habe. Herr Senator Boden appelliert an die Ausschussmitglieder die vorliegenden Auslegungsbeschlüsse auf den Weg zu bringen und zum Satzungsbeschluss im Zuge der Offenlage ggf. noch Änderungen einzubringen.
Frau Kempke nennt exemplarische Miethöhen in der Innenstadt, die der Makler Jepsen zusammengestellt habe. Sie benennt Beispielsmieten, die vergleichsweise niedrig seien.
Herr Ramcke sieht die Verschiebung hin zu 6.300qm Verkaufsfläche für innenstadtsensible Sortimente als Hauptproblem an.
Herr Quirder verweist auf die Diskussion im Wirtschaftsausschuss (Empfehlung: „Die Flexibilisierung des Warenangebotes im CITTI-Markt Warenhaus wird abgelehnt“) und regt an, in diesem Sinne die Vorlage zu beschließen, da von dort keine grundsätzlichen Bedenken gegen den B-Plan bestanden haben.
Der Vorsitzende unterbricht die Sitzung für eine Beratungspause (17:10 Uhr).
Nach der Beratungspause setzt der Vorsitzende die Sitzung weiter fort (17:18 Uhr).
Herr Freitag stellt für die CDU-Fraktion folgenden Antrag:
Wie auch im Wirtschaftsausschuss beschlossen, wird die Flexibilisierung des Warenhausangebotes im Citti-Markt Warenhaus abgelehnt.
Für die Offenlage wird der B-Planentwurf 22.55.09 wie folgt geändert:
„Die Festsetzung für ein Warenhaus mit einer eigenen Verkaufsfläche von 2.700qm für zentrenrelevante Sortimente wird aus dem B-Planentwurf herausgenommen. Der Tausch von 1.800qm Verkaufsfläche für das Sortiment Fahrräder in andere Sortimente wie u.a. Bekleidung wird ebenfalls heraus genommen.“
Diesen Sortimentstausch könne man prüfen, wenn die Ergebnisse des nächsten Innenstadt-Monitorings vorlägen. Dies solle so terminiert werden, dass bis 2020 über ein neues B-Planverfahren die jetzt gestrichenen Punkte umgesetzt werden können, wenn es das geplante Innenstadt-Monitoring zulasse.
Gemäß dem Antrag beinhaltet der auszulegende B-Planentwurf 22.55.06 die folgenden Festsetzungen:
Festgesetzt wird, dass im Sondergebiet Einkaufszentrum zusätzlich 1.300qm Verkaufsfläche für Bekleidung durch Verlagerung vom Standort Herrenholz 6 ermöglicht werden.
Ebenfalls ermöglicht wird der Tausch von 1.000qm Verkaufsfläche für Elektroartikel in Verkaufsfläche für die Sortimente Bekleidung (+300qm VK), Spielwaren (+400qm VK), Hausrat / Geschenkartikel (+150qm VK) und Lebensmittel (+150qm VK).
Der B-Planentwurf 22.55.09 wird nach Einarbeitung der vorgenannten Änderungen öffentlich ausgelegt.
Der vorliegende Auswertungsbericht zu den frühzeitigen Beteiligungsverfahren und die Begründung zum B-Plan werden entsprechend dieser Änderungen überarbeitet.
(Erläuterung: Die geplanten Verkaufsflächen für Bekleidung, Spielwaren, Hausrat und Lebensmittel mit in Summe 1.000qm ersetzen 1.000qm des bisher zulässigen Sortiments Elektro = Tausch. Diese vier Sortimente und ihre Verkaufsflächengrößen entsprechen den vier Sortimenten und den bisher geplanten Anteilen, die für den Tausch von 2.800qm Verkaufsfläche für Elektro und Fahrräder vorgesehen waren).
Der Vorsitzende lässt über den Antrag unter TOP 5.3.1 der GAL-Fraktion (Keine Erweiterung der Flächen) abstimmen.
Abstimmungsergebnis:
Für den Antrag:2 Stimmen
Gegen den Antrag:9 Stimmen
Enthaltungen:2 Stimmen
Der Bauausschuss lehnt den Antrag unter TOP 5.3.1 der GAL-Fraktion mehrheitlich ab.
Der Vorsitzende lässt über den oben stehenden Antrag der CDU-Fraktion abstimmen.
Abstimmungsergebnis:
Für den Antrag:9 Stimmen
Gegen den Antrag:3 Stimmen
Enthaltungen:1 Stimme
Der Bauausschuss beschließt den oben stehenden Antrag der CDU-Fraktion mehrheitlich.
Der Vorsitzende lässt über die abgeänderte Vorlage abstimmen.
Abstimmungsergebnis:
Für die abgeänderte Vorlage:8 Stimmen
Gegen die abgeänderte Vorlage:4 Stimmen
Enthaltungen:1 Stimme
Der Bauausschuss beschließt die abgeänderte Vorlage mehrheitlich.
