Herr Stolzenberg stellt fest, dass im B-Plan ein Kerngebiet festsetzt worden sei, aber die Begründung auf den Bau eines Hotels ausgelegt sei. Er möchte wissen, wie eine eventuelle Wohnnutzung des Grundstücks mit diversen Aktivitäten bzw. Veranstaltungen auf dem Marktplatz in Einklang zu bringen sei.
Frau Ley erläutert Herrn Stolzenberg u.a anhand der Planzeichnung zum B-Plane, dass Vorkehrungen zum Lärmschutz in Form von Festsetzungen von Lärmpegelbereichen in den Bebauungsplan übernommen wurden, die auf einem Lärmgutachten basieren.
Herr Lötsch möchte wissen, wie die Dreiecksform der Arkaden zur Markttwiete zustande komme.
Frau Ley begründet dieses mit den im Boden liegenden Leitungen der Telekom, welche nicht überbaut werden dürfen.
Weiterhin möchte Herr Lötsch wissen, warum die Höhe der Arkaden und die Höhe des Erdgeschosses unterschiedlich seien.
Frau Ley führt hierzu aus, dass es sich hier um Festsetzungen von Mindesthöhen handele und aus städtebaulichen Gründen eine Erdgeschosshöhe von mindestens 4,00m und eine Höhe der Arkaden von mindestens 5,00m erforderlich erscheinen. Es wäre beispielsweise auch denkbar, dass die Arkadenhöhe sich über 2 Geschosse erstrecke.
Herr Lötsch spricht weiterhin aus dem Bericht zur Prüfung der eingegangenen Stellungnahmen den Punkt 13.2 (Stellungnahme der Verkehrsbehörde) an (Parkraum), insbesondere den letzten Satz der Prüfung.
Herr Senator Boden und Frau Ley kommen zu der Übereinkunft, diesen letzten Satz zu streichen.
Frau Friedrichsen hinterfragt die in der Begründung zum B-Plan unter Punkt 5.3.1 erläuterte Anbindung an öffentliche Straßenverkehrsflächen in Verbindung mit der unter Punkt 3.11 des Protokolls der Öffentlichkeitsbeteiligung gegenläufigen Aspekten.
Frau Ley antwortet, dass die damalige Aussage vom Juni 2013 mittlerweile überprüft, angepasst und entsprechend in die Begründung eingearbeitet wurde.
Frau Friedrichsen möchte auch wissen, wer für eine eventuelle Beseitigung von Kampfmitteln aufkommen müsse.
Frau Ley erklärt, dass diese Kosten zu Lasten des Bauträgers gehen.
Herr Howe spricht die Anlage 4 an, die seiner Meinung nach nichts mit einer Abwägung zu tun habe.
Herr Senator Boden bestätigt dieses.
Herr Stüttgen möchte die im Teil B – textliche Festsetzung - unter Punkt 2.1 genannten Abstandsflächen von 0,19H erklärt haben und fragt bezüglich der Arkaden (4.1).
Frau Ley erklärt den Buchstaben „H“ mit der Höhe vom Gelände bis zur Traufe und verweist auf die LBO. Die Außenfassade sei auf Grund des ausstehenden Wettbewerbs nicht vorgegeben.
Weiterhin möchte Herr Stüttgen wissen, wie es zu den unter 6.2 der textlichen Festsetzung genannten Messungen komme.
Frau Ley erläutert es Herrn Stüttgen.
Frau Metzner hinterfragt den Abstand von 5,00m zum Marienwerkhaus, der im Juni 2013 noch mit 7,50m angegeben war.
Frau Ley verweist auch hier auf weitergeführte Gespräche, u.a. mit der Feuerwehr und der Kirche, bei denen diese 5,00m einvernehmlich abgestimmt wurden.
Herr Quirder spricht bei den planungsrechtlichen Festsetzungen die mögliche Überschreitung der zulässigen Traufhöhe von 1,00m an und möchte wissen, warum diese Ausnahme zugelassen werden solle.
Frau Ley erklärt, dass im Hinblick auf den Wettbewerb, das Zulassen einer Toleranz zu besseren Ergebnissen führen könnte. Die Festsetzung sei aber so gewählt, dass das Überschreiten nur mit ausreichender Begründung zugelassen werden könne. Zugrunde gelegt wird die Traufhöhe des benachbarten Marienwerkhauses.
Herr Senator Boden erläutert weiter, dass ein gewisser Spielraum von vielleicht 30 bis 40 cm mit entsprechender Begründung auf der Grundlage der Festsetzungen des B-Planes zu besseren Ausbildungen der Attika, des Dachanschlusses, usw. führen könne. Daher spricht er sich gegen eine feste Höhe von 13,00m aus.
Herr Stolzenberg spricht die Stellplatzsituation an, da hier keine Tiefgarage geplant sei. Er möchte wissen, wie groß der Stellplatzbedarf sei und ob es Ersatzstellplätze gäbe.
Frau Ley weist darauf hin, dass die momentanen Stellplätze auf der Fläche nur eine provisorische Übergangslösung waren und daher dafür kein Ersatz nachgewiesen werden muss.
Herr Senator Boden ergänzt, dass hier im B-Plan eine mögliche Tiefgarage vorgesehen sei, was durchaus realisiert werden könne, wenn es zu keinem Hotelbau komme. Für ein Hotel seien allerdings in zumutbarer Nähe genügend Parkhäuser vorhanden. Selbst das kurzzeitige Halten in der dafür vorgesehenen Ladezone für das Ein- und Auspacken sei gewährleistet. Weiterhin gäbe es in unmittelbarer Nähe Taxenplätze und auch den ÖPNV am Kohlmarkt bzw. Schüsselbuden.
Herr Stolzenberg möchte weiterhin wissen, wie hoch die Ablöse eines Stellplatzes in der Innenstadt sei.
Herr Senator Boden antwortet, dass die Ablösesumme derzeit ca. 10.000 Euro betrage.
Herr Pluschkell möchte wissen, warum die Traufhöhe des Marienwerkhauses als Maßstab genommen werde und nicht die des Rathauses.
Frau Ley erläutert, dass das 1903 gebaute Marienwerkhaus sich in der Traufhöhe auf die Höhe des Rathauses Bezug genommen habe, und dass die Gebäudehöhe des Marienwerkhauses insgesamt niedriger sei, als die Höhe von Peek & Cloppenburg.
Herr Dr. Brock möchte wissen, wie es sichergestellt sei, dass ein Wettbewerb stattfinden könne, was durch den B-Plan nicht gesichert sei. Normalerweise findet der Wettbewerb vor dem Satzungsbeschluss statt.
Herr Senator Boden erläutert, dass der Investor darum bat, eine gewisse Planungssicherheit zu haben, bevor er die Kosten für das Wettbewerbsverfahren übernehme. Daher sollte der B-Plan im Verfahren mindestens bis zum Entwurfs- und Auslegungsbeschluss gebracht werden. Nach der erfolgten Auslegung soll der B-Plan hinsichtlich des Wettbewerbsergebnisses überprüft und dann der Bürgerschaft zum Satzungsbeschluss vorgelegt werden. Sollte die Berücksichtigung des Wettbewerbsergebnisses zu grundlegenden Änderungen im Bebauungsplan führen, müsse der B-Plan nochmals ausgelegt werden. Allerdings seien die Festsetzungen zur Gebäudekubatur wie Traufhöhe, Firsthöhe, Baugrenzen bzw. Baulinien und die Vorschriften hinsichtlich der Erschließung eine bindende Vorgabe für den Wettbewerb.
Herr Quirder möchte wissen, warum man erst eine Abweichung der Höhe zulasse und anschließend den B-Plan anpassen müsse.
Herr Senator Boden erläutert, dass die Festsetzung der maximalen Traufhöhen nur ausnahmsweise bis maximal 1,00m überschritten werden dürfe. Damit solle ermöglicht werden, dass beispielsweise bei der Ausführungsplanung die Ausbildung der Attika auch so ausfallen darf, dass eine leichte Überschreitung der 13,00m zulässig wäre. Bei einer Festsetzung von genau 13,00m würde eine Abweichung zum Tatbestand einer Befreiung gemäß §31 BauGB mit den entsprechend erforderlichen Prüfungen und verwaltungstechnischem Aufwand führen.
Herr Lötsch erwähnt, dass die Festsetzungen des B-Planes und damit die Vorgaben für den Wettbewerb keine Technikaufbauten auf bzw. über den Dachflächen zulassen. Diese sei im Obergeschoss untergebracht.
Herr Pluschkell erwähnt, dass man der Kreativität der Architekten nicht allzu viel Spielraum geben dürfe, da es sich hierbei um einen städtebaulich sensiblen Bereich handele, bei dem bei 13,00m in der Höhe Schluss sein müsse.
Herr Senator Boden erwidert, dass er es für falsch halte, so zu definieren, da die Toleranz von 1,00m nicht dafür da sei, sie zu überschreiten, sonder dafür, um den Architekten ein gewisses Maß an Gestaltungsfreiheit zu geben. Da die gesamte Technik sich unter dem Dach im Obergeschoss befindet, könne es schon vorkommen, dass es zu einer Überschreitung der Höhe um 40 bis 60 cm komme, was allerdings von der Straße aus nicht wahrgenommen werde.
Herr Howe findet es grundsätzlich richtig was Herr Pluschkell gesagt habe, findet aber auch, dass man die Vorgaben für die Architekten eng festlegen lassen solle, mit dem Anreiz, je näher man der festgelegten 13,00m komme, desto größer sei die Chance den Wettbewerb zu gewinnen.
Frau Metzner spricht sich dafür aus grundsätzlich die 13,00m einzuhalten, da ja auch jede Abweichung zu begründen sei.
Frau Ley bestätigt, dass juristisch die 13,00m grundsätzlich einzuhalten seien und eine ausreichende Begründung für eine Abweichung vorzulegen sei. Bei einer Festsetzung von genau 13,00m sei im Grundsatz eine Überschreitung nicht zulässig.
Frau Brinckmann weist auf den dann nötigen Befreiungsantrag hin.
Herr Dr. Brock weist darauf hin, dass unter Umständen bei zu engen Vorgaben kein nennenswertes Ergebnis erzielt werde und dass bei anderen B-Plänen, bei denen keine Grenzen gesetzt seien solche Freiheiten akzeptiert werden würden.
Herr Lötsch fragt, ob eine neue Auslegung notwendig sei, wenn bei einer festgelegten Höhe von 13,00 ohne Toleranz, eine Überschreitung von zum Beispiel 70cm beim Wettbewerbsergebnis erzielt wird.
Frau Ley antwortet, dass nach Prüfung des gesamten Entwurfs auf die Einhaltung der Grundzüge der Planung es ggf. eine neue Auslegung geben müsse.
Frau Brinckmann spricht eine eventuelle Vielseitigkeit der Entwürfe an, die bei einer Einschränkung heraus fallen könnten. Sie möchte wissen, ob es sich um einen beschränkten Wettbewerb handele.
Herr Senator Boden bestätigt, dass es sich um einen beschränkten Wettbewerb handeln werde. Weiterhin erwähnt er, dass es die Diskussion um die Traufhöhe nur in der Altstadt gäbe, wo trotzdem verschiedene Höhen genehmigt wurden.
Frau Friedrichsen stimmt auch der Aussage von Herr Pluschkell zu und stellt eine dadurch gesteigerte Kreativität der Architekten in Aussicht.
Herr Dr. Brock sieht eine Festlegung auf 13,00m auch als zu streng an und befürchtet einen sogenannten Zweckbau, nur um ausreichend Zimmer unterbringen zu können.
Herr Quirder schlägt vor, das Verfahren einzufrieren und das Ergebnis des Wettbewerbs abzuwarten. Eventuell werden im Zuge dieses Wettbewerbs noch andere Parameter geändert werden müssen, so dass eine neue Auslegung sinnvoll wäre.
Frau Ley erklärt, dass eine Auslegung zur Beteiligung der Öffentlichkeit parallel zum Wettbewerb stattfinden solle, um keine Zeit zu verlieren und dem Investor ein gewisses Maß an Planungssicherheit zu geben.
Herr Lötsch möchte wissen, ob es schon einen Terminplan u. a. auch für den Wettbewerb gäbe.
Frau Ley berichtet, dass der Wettbewerb im Anschluss an den Entwurfs- und Auslegungsbeschluss ausgeschrieben werden solle. Es müssten auch noch Gespräche mit dem Investor geführt werden, da dieser die Kosten für den Wettbewerb trage.
Herr Prieur fragt, ob man erst den Wettbewerb machen könne und dann die Auslegung oder ob es dafür Fristen gäbe.
Frau Ley erklärt, dass der Auslegungsbeschluss für den B-Plan für den Investor wichtig sei, er habe signalisiert, nur dann zur Kostentragung bereit zu sein. Der Auslegungsbeschluss wird gefasst, um die Öffentlichkeit unmittelbar anschließend zu beteiligen und die Anregungen entsprechend einarbeiten bzw. abwägen zu können. Dies ergibt sich aus den gesetzlichen Bestimmungen.
Herr Gerdes von der KWL erklärt, dass der Wettbewerb sich nur auf die Fassade und die Dachlandschaft beziehe und die Vorgaben des B-Planes zu beachten habe. Der Planungsablauf für den Investor wäre wichtig, da es Planungssicherheit geben müsse, dass der durch den Wettbewerb erzielte Entwurf auch ohne weitere Auslegung durchgehe. Herr Gerdes gehe von einer Durchführung des Wettbewerbes von April bis Juli 2014 aus.
Herr Howe fragt, ob es möglich wäre, erst den Auslegungsbeschluss und dann den Wettbewerb durchzuführen, da es wichtig sei, wenn die Stadt Vorgaben geben würde.
Herr Wolfgramm findet die Aussagen von Frau Ley plausibel und ist der Meinung, dass bei der Höhe den Architekten ein gewisser Spielraum gegeben werden solle. Weiterhin möchte er von Herrn Senator Boden wissen, wo noch Möglichkeiten des Einflusses bestünden.
Herr Senator Boden weist darauf hin, dass der Wettbewerb auf der Grundlage der Richtlinien für Wettbewerbe durchgeführt werde. Die Entscheidung obliegt der vorher festgelegten Jury aus Fach- und Sachpreisrichtern, an der auch Vertreter des Bauausschusses teilnehmen. Der Investor möchte am Ende auch eine Sicherheit haben, dass er bauen könne.
Herr Pluschkell stellt fest, dass es sich hierbei um zwei Dinge handele. Zum Einen um einen B-Plan, der die funktionalen Festsetzungen festlegt und welches Raumvolumen dem Investor zur Ausgestaltung zur Verfügung stehe.
Herr Lötsch möchte wissen, wie hoch die Einnahmen der Parkgebühren auf dem momentanen Parkplatz sind.
Herr Senator Boden erläutert, dass für 2013 laut Jahresrechnung der KWL die Einnahmen der Stadt, als Eigentümer des Grundstücks, sich auf 92.813,54 Euro belaufen. Dagegen stehen Kosten in Höhe von 10.354,35 Euro. Das bedeutet einen Überschuss von 82.459,19 Euro (Tatsächlich ca. 80 T Euro, auf Grund einer Änderung der Umsatzsteuerpflicht).
Herr Lötsch spricht die von der Verwaltung erstellten 6 Möglichkeiten eines denkbaren Standortes der öffentlichen Toiletten an.
Herr Senator Boden erläutert die in der Anlage befindlichen Vorschläge der möglichen Toilettenstandorte.
Herr Lötsch möchte wissen, ob die vorhandenen Toiletten der Stadt gehören.
Herr Senator Boden erläutert, dass diese Anlagen geleast seien.
Herr Stüttgen würde den Vorschlag A bevorzugen und fragt, ob es Informationen gäbe, wie der Investor dazu stehe.
Herr Senator Boden erklärt, dass eine damalige Planung, der Mitnutzung der hoteleigenen Toiletten selber, nicht in Frage gekommen wäre. Der Vorschlag A müsse noch mit dem Investor abgestimmt werden.
Herr Rosenbohm, möchte zur Variante A wissen, ob die Kosten der WC-Anlage mit dem Kaufpreis in Verbindung stünden und ob es Auswirkungen auf den B-Plan habe.
Herr Senator Boden merkt an, dass die Kosten sich auf den Neubau der Toiletten beziehen und keine Mindereinnahmen beim Grundstücksverkauf einkalkuliert wären. Eine Auswirkung auf den B-Plan bestünde nicht. Dieses wäre vertragsrechtlich zu lösen.
Frau Friedrichsen fragt nach, ob es in Erwägung gezogen wurde, die Toiletten in die Ladenzeile am Kohlmarkt zu integrieren.
Herr Senator Boden erläutert, dass sämtliche Flächen in Privatbesitz wären, die Eigentümer haben erst im letzten Jahr den vorgenommenen Modernisierungen zugestimmt hätten. Eine Umnutzung käme daher nicht in Frage. Eine Aufstellung der öffentlichen Toiletten auf dem Kohlmarkt wird als nicht praktikabel angesehen.
Herr Prieur spricht die Kauferlösminderungen an. Bei der Variante B könnten Mieteinnahmen entfallen und was wäre mit Variante A während der Bauphase.
Herr Senator Boden erklärt, dass bei der Variante B nur Mieter betroffen seien, die Kurzverträge haben oder denen ggf. ein Tausch angeboten werden könne.
Herr Strätz ergänzt, dass die Mietverhältnisse relativ schnell kündbar wären.
Herr Lötsch findet die Variante A sehr interessant und fragt nach, ob der Investor damit einverstanden wäre.
Weiterhin schlägt Herr Lötsch vor, mit dem Investor bis zum nächsten Bauausschuss am 03.03.2014 zu sprechen und das Ergebnis dann dort mitzuteilen.
Herr Lötsch schlägt vor den Beschluss zur Vorlage auf den nächsten Bauausschuss zu vertagen.
Herr Lötsch beantragt eine Unterbrechung der Sitzung (17:44 Uhr).
Ende der Unterbrechung (18:00 Uhr)
Herr Wolfgramm bittet die Verwaltung als Alternative, den ehemaligen Standort der unterirdischen Toiletten auf dem Markt neben der Ladenzeile des Kohlmarkts als Standort für die Container zu prüfen. Als weitere Variante schlägt Herr Wolfgramm eine Integration in den Kaack vor.
Herr Pluschkell hätte gerne zum nächsten Bauausschuss eine Visualisierung (Zeichnung / Seitenansicht) der Traufhöhen, wie sie sich an den Gebäuden darstellen, die zum Markt hinzeigen, im Verhältnis zu den im B-Plan vorgegebenen Traufhöhen.
Der Bauausschuss vertagt die Vorlage einstimmig auf den 03.03.2014.
