1. Lage und Abgrenzung des Plangebietes
Das Plangebiet liegt im Stadtteil St. Lorenz Süd, Stadtbezirk St. Lorenz. Es umfasst die Flurstücke 6/9, 6/26, 6/33, 93/23, 93/28 tlw., 100/9, 100/20, 100/29, 100/30, 100/33, 100/35, 100/37, 100/38, 100/39, 100/40, 101, 125, 126 aus Flur 8 der Gemarkung St. Lorenz.
Begrenzt wird das ca. 1,4 ha große Plangebiet durch die Fackenburger Allee, den Stadtgraben, den Lindenplatz und die Werner-Kock-Straße.
2. Anlass und Erfordernis der Planaufstellung / Planänderung
Die Aufstellung des Bebauungsplanes wird erforderlich, da die durch den Investor vorgesehene Errichtung einer Geschäfts- und Wohnbebauung die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes 03.02.00 Fackenburger Allee / Stadtgraben TB II in der Höhenentwicklung überschreitet. Der Investor plant auf Basis seiner Höhenvorstellung derzeit einen Fassadenwettbewerb durchzuführen. Die Höhenüberschreitung in einzelnen Abschnitten von punktuell bis zu 100 % sind im Rahmen eines sich anschließenden Bauantragsverfahrens planungsrechtlich nicht genehmigungsfähig. Der Investor benötigt entsprechend angepasstes Planungsrecht. Mit dem Aufstellungsbeschluss soll vor Beginn des Wettbewerbs das politische Votum für die vorgesehene Höhenentwicklung eingeholt werden.
Abgesehen von der Höhenentwicklung und einer Erweiterung des Baufeldes Richtung Stadtgraben und Lindenplatz und einer damit einhergehenden Anhebung der GFZ sollen die Festsetzungen des Bebauungsplanes 03.02.00 Fackenburger Allee / Stadtgraben TB II Bestand behalten.
3. Planungsrechtliches Verfahren
Der Bebauungsplan 03.02.01 Fackenburger Allee / Stadtgraben TB II soll als Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a als Bebauungsplan der Innenentwicklung, mit Durchführung der in den §§ 3 und 4 BauGB vorgesehenen Verfahrensschritte der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung, aufgestellt werden.
4. Bisheriges Planungsrecht in Bezug auf die Höhenentwicklung
Der am 04.07.2014 rechtskräftig veröffentlichte Bebauungsplan 03-02-00 Fackenburger Allee / Stadtgraben TB II setzt als Art der baulichen Nutzung ein Mischgebiet fest. Die Höhenentwicklung begründet sich entlang der Fackenburger Allee mit dem Erhalt der Sichtachsen auf das UNESCO-Welterbe „Lübecker Altstadt“ und reduziert sich, wie in Lübeck allgemein zu Gewässern oder Freiräumen festgesetzt, zum Stadtgraben. Dabei spielt hier die Vermittlung zur festgesetzten Höhe des Anschluss-B-Planes Fackenburger Allee / Stadtgraben TB I mit dem Altenwohnheim (19 m ü. NHN bei drei Vollgeschossen) und die Sichtbeziehung auf das Baufeld von der Puppenbrücke eine ausschlaggebende Rolle. In diesem Sinne reduziert sich die zulässige Firsthöhe von der Fackenburger Allee von max. 22 m ü.NHN auf eine Firsthöhe zum Stadtgraben von max. 18 m ü. NHN.
5. Planung
Der Investor hat auf Grundlage des bisherigen Bebauungsplanes einen bebauungsplankonformen Bauantrag eingereicht, der am 01.02.2017 positiv beschieden worden ist.
Parallel dazu hat der Investor in mehreren Anläufen und mit wechselnden Architekten eine weitere Planung im Welterbe- und Gestaltungsbeirat vorgestellt. Am 20.06.2014 wurde schließlich ein Entwurf frei gegeben mit dem Votum:
„Das Baufeld ist von einer großen Fernwirkung geprägt und steht am Stadteingang an prominenter Stelle. Der Entwurf stellt nun eine maßgeschneiderte Lösung für diesen anspruchsvollen Ort dar, die unverkennbar die hohen Qualitäten der gestalterischen Handschrift des Architekten trägt. Der Architekt ist damit eng mit der aufgezeigten Qualität verknüpft. Der städtebauliche Entwurf ist frei gegeben. Um die Qualität in der weiteren Konkretisierung zu sichern wird der Gestaltungsbeirat weiterhin beteiligt.“
Die Überarbeitung erfolgte unter Ausschluss des Architekten und unter Beibehaltung der Kubatur mit der Folge, dass in der Beiratssitzung im Dezember 2014 das Projekt nicht frei gegeben wurde:
„Es handelt sich um ein sehr schwieriges Projekt. Das vorgestellte Volumen weicht, wie schon in den Vorgängerentwürfen, erheblich vom Bebauungsplan ab. Aufgrund der wiederholt wechselnden Architekten fehlt die Kontinuität, um das Projekt Erfolg versprechend weiter zu entwickeln. Der vorgestellte Entwurf hat sich in den entscheidenden Punkten leider nicht positiv verbessert. In der dargestellten Form wird das Projekt nicht befürwortet. Der Gestaltungsbeirat empfiehlt aufgrund der wiederkehrenden erfolglosen Beratungen und aufgrund der Komplexität des Vorhabens, ein konkurrierendes Gutachterverfahren durchzuführen.“
Der Investor hat sich nun bereit erklärt einen Fassadenwettbewerb mit Freiraumanteilen durchzuführen. Grundlage bildet eine überarbeitete Kubatur aus der Gestaltungsbeiratssitzung von 20.06.2014.
Ansicht-Schnitt von Lindenplatz / Puppenbrücke
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Gegenüberstellung bisherige Höhenentwicklung / neue Höhenentwicklung
| alt | neu | Überschreitung | Vergleich / Hinweis |
Firsthöhe Baufeld Straße | 22 m ü. NHN | 23,20 bis 29,40m ü. NHN | 1,20 bis 7,40 m | Grundlage Sichtachsenbeziehung UNESCO-Welterbe |
Gebäudehöhe Baufeld Straße Fackenburger Allee 8,40m ü.NHN | 13,60 m | 14,8 bis 21,00 m | | |
Gebäudehöhe Baufeld Stadtgraben | 18 m ü. NHN | 23,20 bis 29,40 m ü. NHN | 5,20 bis 11,40 m | Altenpflegeheim 19m ü.NHN |
Gebäudehöhe Baufeld Stadtgraben Stadtgraben 4,20 ü.NHN | 13,80 m | 19,00 bis 25,20 m | | Entspricht 8 Geschossen *) |
*) Die Höhenentwicklung insbesondere des Kopfturmes zum Stadtgraben/Lindenplatz überschreitet die festgesetzten Höhen der Umgebung. Aufgrund des Geländegefälles zum Stadtgraben um knapp 2 Geschosse ist die Wirkung von der Puppenbrücke betrachtet die einer 8-geschossigen Gebäudekante.
