Vorlage - VO/2013/00210  

1.      Die Bürgerschaft beschließt den Entwurf des Masterplanes „Fischereihafen“ Lübeck-Travemünde (s. Anlage 1) in überarbeiteter Fassung vom 21. Januar 2013 als Grundlage für die zukünftige Entwicklung des Fischereihafens Travemünde.

Für die notwendigen Bauleitplanverfahren bildet der Masterplan „Fischereihafen“ Lübeck-Travemünde einschließlich der Flächen des Großparkplatzes Baggersand die Grundlage.

Der Bauausschuss hat am 18.06.2012 eine erste Entwurfsfassung des Masterplanes „Fischereihafen“ Lübeck-Travemünde (Stand April 2012) als Grundlage für die Öffentlich­keitsbeteiligung und eine erweiterte Bereichs-/ Behördenbeteiligung zur Kenntnis genommen und freigegeben.

Die Erarbeitung des Entwurfes Masterplan „Fischereihafen“ ist mit großem Interesse und einer engagierten Mitwirkung der Öffentlichkeit und der Politik sowie des Ortsrates Trave­münde begleitet und unterstützt worden.

Die GEV – Gesellschaft für Entwicklung und Vermarktung AG der Frank-Gruppe, Hamburg – verfolgt die Entwicklung der an sie an Hand gegebenen privaten Flächen Auf dem Baggersand 15 und 17. Gleichzeitig mit der Entwicklung dieser Grundstücke soll eine qualitativ entsprechende Entwicklung der angrenzenden Hafenzone des Fischereihafens einhergehen.

Um die derzeit hohe Nachfrage nach Wohnungen in Travemünde zu befriedigen, beab­sichtigt die Hansestadt Lübeck auf der Grundlage des Stadtteilentwicklungskonzeptes Travemünde 2025[1], das geplante „Maritime Wohnquartier“ am Hafen durch Wohnbauflächen auf dem städtischen Großpark­platz Baggersand zu einem „Fischereihafen-Quartier“ zeitnah zu ergänzen.

Eine Öffentlichkeitsbeteiligung zum Masterplan „Fischereihafen“ wurde am 08.08.2012 zu­sammen mit der frühzeitigen Öffent­lichkeitsbeteiligung im Rahmen der Erarbeitung des Bebauungsplanes 32.14.00 - Auf dem Baggersand/ Hafenquartier - gemäß § 3 (1) BauGB, durchgeführt. Siehe hierzu das Protokoll der Öffentlichkeitsveranstaltung in der Anlage 2. Des Weiteren erfolgten mit den Anliegern des Hafen­bereiches sowie der Politik und Verwaltung am 01.08.12 und 06.12.2012 moderierte Informations- und Werkstattgespräche, (s. hierzu die Protokoll in der Anlage 3).

Die aus den Gesprächen und Diskussionen resultierenden Anregungen sowie die Stellung­nahmen der Bereichs- und Behördenbeteiligung wurden, soweit sie die Planungsebene des „Masterplanes Fischereihafen“ betreffen, in den Masterplan der Anlage 1 eingearbeitet. Dazu zählt auch, dass zunächst die Nutzung der Feuerwehr und des Hauses der Jugend in die Bestandserhaltung einbezogen werden, da der Verbleib der Einrichtungen das Projekt nicht in Frage stellt. Die Nutzung als Wohnbaufläche soll nur in einem langfristigen Umsetzungs­zeitraum und unter der Voraussetzung, dass es geeignete Ersatzstandorte gibt und die Finanzierung der Ersatzmaßnahmen gesichert ist, vollzogen werden.

An dem vorgelegten städtebaulichen Entwurf soll grundsätzlich für die Grundstücke Auf dem Baggersand 15 und 17 (östl. Teilbereich) festgehalten werden, da auf dieser Grundlage die Anhandgabevereinbarungen für die Grundstücke Auf dem Baggersand 15 und 17 getroffen wurden. Dies war die Ausgangssituation für die vorgelegte Planung. Dies bedeutet aber auch, dass weder die überwiegende Wohnnutzung noch die Gebäudehöhe und –dichte im Bereich der Hafenzone wesentlich reduziert werden können und sollen, da ansonsten eine erfolgreiche Projektentwicklung an sich in Frage gestellt wird. – Der Umfang der empfind­lichen Nutzung (Wohnen) und das Maß der baulichen Dichte entlang der Hafenzone ist ein wesent­licher Aspekt der öffentlichen Diskussion.

Im Zuge einer rechts­sicheren Bauleitplanung ist im weiteren Verfahren von der Hansestadt Lübeck abschließend festzulegen, wie mit den o. a. Forderungen aus der Öffentlich­keits­beteiligung, aber auch mit dem Nutzungskonflikt zwischen der geplanten Wohnnutzung „Maritimes Wohnen“[2] Auf dem Bagersand 15, dem Hafenbetrieb am Skandinavienkai und den im Osten angrenzenden bestehenden z. T. erheblich störenden Betriebsstandorten, deren Erhalt von den Nutzern als existentiell dargestellt wird, umgegangen werden soll.

Die Schutzansprüche vorhandener Betriebe/ Nutzungen gegenüber geplanten und heran­rückenden lärmempfindlichen Nutzungen (z. B. „Maritimes Wohnquartier“) sind im Rahmen einer noch zu führenden Güterabwägung zu ent­scheiden. In der Bauleitplanung ist je nach gewählter Konfliktbewältigungsstrategie der Einzelfall konkret zu untersuchen.

Zur Bewältigung des im Masterplan ersichtlichen Nutzungskonfliktes zwischen der gewerb­lichen Bestandsnutzung im östlichen Bereich des Fischereihafens (Schiffsreparaturbetrieb und Bauhof der LPA/ Lagerplatz Baggersand) und dem geplanten „Maritimen Wohngebiet“ auf der Fläche des derzeitigen Wohnmobilstellplatzes sind die folgenden Lösungsansätze denkbar:

A.    Die störenden gewerblichen Nutzungen können an einen anderen geeigneten Standort verlagert werden, so dass auf den an das maritime Wohnquartier angrenzenden Flächen nur noch eine eingeschränkte gewerbliche Nutzung zugelassen werden muss.

?      Aufgrund fehlender geeigneter Ersatzstandorte mit Wasserzugang kann diese Lösung zzt. nicht verfolgt werden.

B.     Die „störenden“ Betriebe werden im Rahmen von noch zu führenden Verhandlungen in ihrer Betriebsausübung eingeschränkt, wobei davon auszugehen ist, dass in diesem Zusammenhang Entschädigungsansprüche geltend gemacht werden können.

?      Für die LPA sowie den Schiffsreparaturbetrieb ist diese Möglichkeit derzeit nicht akzeptabel, da sie wesentliche betriebliche Abläufe gefährdet.

C.     Im Übergang zwischen dem östlichen, aber auch dem westlichen Rand des maritimen Wohnquartiers und der angrenzenden gewerblichen Nutzungen wird ent­spre­chend den Ergebnissen des für die Bauleitplanung erforderlichen und noch zu er­stellenden Lärmgutachtens eine eingeschränkte gewerbliche Nutzung auf den  Flächen des Grundstückes Auf dem Baggersand 15 als „Pufferzone“ angeordnet, falls die im Masterplan vom Lärmgutachter aufgeführten passiven Lärm­schutz­maß­nah­men sich im Bebauungsplanverfahren als nicht ausrei­chend erweisen sollten.

?      Alternativ schlägt die GEV die Prüfung eines aktiven Schallschutzes am jeweils störenden Betrieb, z.B. durch Einhausung, vor, um eine Reduzierung der geplanten Wohnnutzung zu vermeiden.

Die vorgeschlagene Variante C. wird aus heutiger Sicht als realisierbar bewertet und soll - entweder mit „Pufferzone“ oder aktivem Lärmschutz - Grundlage der weiteren Planung sein.

Der Forderung sowohl aus dem Bauausschuss als auch aus der Öffentlichkeitsbeteiligung nach einer besseren Zuordnung des Ersatzparkplatzes sowohl zur Altstadt Travemündes als auch zur neuen Hafenzone wird mit der Lage des neu gewählten Park­platzes im Bereich des

„Wäldchens“ zwischen der Straße Auf dem Baggersand und der Travemünder Landstraße Rechnung getragen. Allerdings weist die Untere Naturschutzbehörde (UNB) darauf hin, dass über die Inanspruchnahme des „Wäldchens“ abschließend erst nach Vorliegen eines Arten­schutz-Gutachtens entschieden werden kann, ob eine grundsätzliche Genehmigung zur Errichtung des Ersatzparkplatzes auf dieser Fläche erteilt werden kann. Die notwendige Wald­umwandlung wurde bereits von der Unteren Forstbehörde in Aussicht gestellt.

Auf dem Baggersand 15 sollen entsprechend des im Masterplan vorgelegten städtebau­lichen Entwurfes ca. 200 Wohneinheiten (WE) als Eigentumswohnungen und in den Erdge­schosszonen auf ca. 2.400 m² BGF gewerbliche Einheiten entwickelt werden. Auf der jetzigen Fläche des öffentlichen Großparkplatzes Baggersand können demnach bei Erhalt der freiwilligen Feuerwehr und des Hauses der Jugend zunächst ca. 150 WE im Geschoß­wohnungsbau als Miet- und/ oder Eigentumswohnungen und ca. 40 Reihen-/ Stadthäuser entstehen.

Die dem Masterplan konforme Ausgestaltung der Hafenzone und deren Verbindung mit der Straße Auf dem Baggersand, ist Voraussetzung für die geplante Entwicklung des „Fischereihafen-Quartiers“ im Ganzen. Die Umsetzung der Maßnahmen auf den angren­zenden öffentlichen Flächen entlang der Trave ist für den Erfolg der geplanten Wohnnutzung im „Fischereihafen-Quartier“ die Rahmenbedingung (s. Wohnbaulandkonzept Travemünde - 2010).

Deshalb wird im Zuge einer Neuordnung die Entwicklung des Wohnquartiers auf dem Park­platz Baggersand zur Arrondierung des „Fischereihafen-Quartiers“ nur mit einer zeit­nahen und entsprechend abgestimmten Entwicklung für den gesamten Bereich „Fischerei­hafen/ Bagger­sand“ erreicht werden können. 

Unter der Voraussetzung, dass auch die Planungen auf den öffentlichen Flächen im Fische­rei­hafen qualitativ entsprechend umgesetzt werden, könnte bei einer zeitnahen Wohnungs­bauentwicklung auf den Flächen des jetzigen Baggersandparkplatzes von einem zu er­war­tenden Grundstückspreis von bis zu 300,-- Euro ausgegangen werden, wenn man die vom Gutachterausschuss getroffene Annahme aus dem Jahr 2009 mit einem geschätzten m²-Preis für das erschlossene Grundstück von 200,-- Euro bei Erhalt des Status quo im Fischereihafen zu Grunde legt. Hochgerechnet ergäbe sich für die 19.400 m² große Bagger­sandfläche, abzüglich 20% für eine Erschließung, eine verbleibende Baulandfläche von ca. 15.500 m². Dies bedeutet, dass sich aus dem Verkauf der erschlossenen Grund­stücke auf dem derzeitigen städtischen Parkplatz bis zu 4,5 Mio. Euro (3,5 Mio. Euro ohne die Flächen der Feuerwehr, das Haus der Jugend und des städtischen Bauhofes) abzüglich der aktuellen Buchwerte erzielen ließen. Aus diesen Grundstücksverkäufen sollen die projektbedingten, erforderlichen Infrastrukturmaßnahmen finanziert werden.

Eine erste grobe Übersicht der entstehenden und z. T. auch auf die Hansestadt Lübeck zukommenden Kosten für Erschließung, Instandsetzung und Neuordnung der Hafenzone in einfachem Ausbaustandart und die Kosten der Neutrassierung der Kreisstraße K 3 sowie die Erstellung der Ersatzparkplatzflächen entsprechend der Variante E zur Verlagerung des Parkplatzes Baggersand wurde hier auf dieser noch zu konkretisierenden Planungsebene überschläglich ermit­telt:

?         Die Kosten für die Neutrassierung/ -bau Kreisstraße K3 im Abschnitt zwischen dem Gneversdorfer Weg und der Straße Auf dem Baggersand gem. Variante E Masterplan Fischereihafen mit ~1,5 Mio. Euro (allerdings ohne: Beleuchtung, Ausgleichsflächen, Entwässerung, Verlegung Ent­wässerungsleitung, Parkierungsan­lagen, Erschließungsstraßen im Wohngebiet, Licht­sig­nal­anlagen, Busparkfläche sowie Straße zum Hafen Skandi­navienkai, Ausstattung wie Bänke, Fahrradbügel usw.). Von diesen Kosten kann eine zu erwartende Förderquote von ca. 60% gem. GVFG (Gemeindeverkehrsfinanzierungsgesetz) abgezogen werden, so dass demnach ein zu finanzierender Eigenanteil von ca. 0,6 Mio. € verbleiben würde.

?         Die Neubaukosten Parkplätze für ca. 420 PKW und 20 Busse zur Verlagerung des Parkplatzes Baggersand gem. Variante E auf Ersatzparkplätze südlich und nördlich der Travemünder Landstraße (hier ohne: Beleuchtung, Entwässerung, Baumpflanzungen) incl. Ausgleich/ Waldumwandlung mit ~ 2,3 Mio. Euro.

?         Die Herstellung bzw. Instandsetzung der Hafenzone mit deren Verbreiterung und Verlängerung soll zunächst in Abhängigkeit vom Gesamtprojekt Fischereihafen in Abschnitten mit kurz-, mittel- bis langfristigen Zeithorizonten realisiert werden.

Die Kosten für die im Folgenden aufgeführten Maßnahmen zur Herstellung und Instandsetzung der Hafenzone in einfachem Ausbaustandard, aber für Schwerlastverkehr geeignet, werden sich nach ersten groben Schätzungen auf ca. 2,5 - 3,0 Mio. Euro belaufen. In dieser Gesamtsumme sind sämtliche Maßnahme-Kosten für

-   Instandsetzung Hafenzone (vor den heutigen Lagerhallen A. d. Baggersand 15);

-   Verbreiterung Hafenzone mit Holzsteg, nicht befahrbar (ab Baggersand 5 bis

-   Priwall-Fährplatz);

-   Hafenzone Hansestadt Lübeck (ab Baggersand 15/ Wohnmobilstellplatz bis

-   Priwall-Fährplatz);

-   Verlagerung Container Fischer (zzt. vor dem Wohnmobilstellplatz);

-   Ertüchtigung der Zufahrt Sportboothafen (hier zw. Baggersand 15 und 17)[3];

-   Ertüchtigung Zufahrt Fischereihafen (hier zw. Baggersand 13 und 17)[3];

-   Verlagerung Slipanlage;

-   Herstellung Steganlage für den Kutterverkauf;

-   Neubau der Sportbootanlage HL;

-   Ersatz für wegfallende Stellplätze der Hafennutzer des Fischerei-/ Sportboothafens

enthalten.

Die im Rahmen einer Gesamtentwicklung des Projektes „Fischereihafen/ Baggersand“ noch konkret zu ermittelnden Kosten bzw. Einnahmen und deren Träger sind zwischen den Planungsbegünstigten im weiteren Verfahren noch zu verhandeln sowie deren Kostenträger (Privat/ HL) konkret festzulegen, damit für die Hansestadt Lübeck am Ende der Maßnahmenumsetzung kein projektbezogenes Minus für den kommunalen Haushalt entsteht sondern dieses Projekt als für die Hansestadt Lübeck rentierlich Maßnahme gestaltet werden kann.

In diesem Zusammenhang soll im weiteren Verfahren die Akquisition von Fördermitteln für öffentlich touristische bzw. gewerbliche Infrastrukturmaßnahmen im Fischereihafen betrieben werden. Die Gespräche sollen mit dem Land Schleswig Holstein im Hinblick auf die Förderperiode 2014-2020 (die zur Zeit in der Vorbereitung ist) weiter fortgeführt werden, sobald ein präzisierter Konzeptentwurf für die Hafenzone mit Kostenschätzung sowie Zeit- und Maßnahmenplan vorliegen wird.

Anlage 1              Entwurf Masterplan „Fischereihafen“ – Lübeck Travemünde

Anlage 2              Protokoll der Öffentlichkeitsbeteiligung am 08.08.2012

Anlage 3              Protokolle der Informations-/ Werkstattbeteiligungen mit den Anliegern der Hafenzone am 01.08. und 06.12.2012