Wohnen

1. Allgemeines zum Gebiet und Flächennutzung

Die Hansestadt Lübeck erstreckt sich über eine Gesamtfläche von insgesamt 21.418,89 Hektar¹ (214 km²) und ist somit nicht nur die flächenreichste der kreisfreien Städte, sondern sogar die flächenreichste Stadt in Schleswig-Holstein.

Bezogen auf die Einwohneranzahl liegt die Hansestadt mit rund 223.000 Einwohner: innen kurz hinter der Landeshauptstadt Kiel. Auf die Fläche bezogen weist die Hansestadt Lübeck eine relativ geringe Bevölkerungsdichte von ca. 1.043 Personen je km² auf, welches durch die vergleichsweise enorme Fläche der Hansestadt bedingt ist.

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Knapp die Hälfte der Gesamtfläche ist mit 10.325,41 Hektar (103 km²) dem Nutzungsbereich der Vegetation zugeordnet. Zuzüglich der Fläche für Gewässer machen beide Nutzungsgruppen zusammen rund 62% der Gesamtfläche Lübecks aus.

Eine Vegetationsfläche ist im Bauwesen und in der Geoinformatik eine Fläche, die von Pflanzen aller Art bewachsen ist oder für eine Bepflanzung vorgesehen ist, im Gegensatz zu versiegelten Flächen wie Straßen oder Plätzen. Es ist eine Fläche, die biologisch aktiv ist oder sein soll und eine wichtige ökologische Funktion erfüllt, indem sie die Umwelt gestaltet und das Erscheinungsbild einer Landschaft prägt. Sie kann auch eine Fläche sein, die bewusst für die Bepflanzung angelegt wurde, zum Beispiel eine Rasenfläche im Siedlungsgebiet oder eine Wiese für die Landwirtschaft. Sie sind ein unverzichtbarer Bestandteil des Klimaschutzes, weil humusreiche Böden und Wälder Kohlenstoff binden. Sie stellen somit Kohlenstoffsenken dar, die woanders auf dem Stadtgebiet anfallende und nicht vermeidbare Treibhausgasemissionen kompensieren. Weitere Inhalte zu den Klimaschutzzielen der Hansestadt finden Sie im Masterplan Klimaschutz (MAKS).

Im Vergleich der kreisfreien Städte zeigt sich, dass die Hansestadt mehr Vegetationsfläche innerhalb ihres Stadtgebietes bewirtschaftet, als die übrigen kreisfreien Städte Schleswig-Holsteins zusammen.

Noch nicht den Vegetationsflächen zugerechnet - jedoch ebenfalls zum grünen Stadtbild beitragend sind z.B. Sport, Freizeit und Erholungsflächen, welche der Nutzungsartengruppe „Siedlung“ zugehörig sind und insg. 1.320,57 Hektar (1,03 km²) umfassen. Für weitere Informationen zu Lübecks Stadtoasen, Erlebnisräumen sowie Anregungen zur grünen Umgestaltung des eigenen Nahbereichs finden Sie hier.

Vegetationsflächen tragen dabei nicht nur zum Erhalt der Biodiversität bei, sondern steigern auch die Aufenthalts- und Wohnqualität (vgl. Hauschild 2022). Eine Bewertung der Wohnlage aufgrund der umliegenden Vegetationsflächen allein ist jedoch nicht aussagekräftig und im hohen Maße subjektiv.

Die Siedlungs- und Verkehrsflächen (SuV) hingegen entsprechen mit 8.109,99 Hektar (81 km²) gerade einmal 38% der Gesamtfläche der Hansestadt.

Im Vergleich der kreisfreien Städte zeigt sich, dass im Gegensatz zu den Vegetationsflächen die Größenunterschiede bei den Siedlungs- und Verkehrsflächen deutlich geringer ausfallen. Insbesondere die im Städtevergleich verwendete rechnerische Bevölkerungsdichte je km² der Siedlungs- und Verkehrsflächen weist eine deutlich niedrigere Schwankungsbreite als bei den Vegetationsflächen auf.

Von diesen 38% der städtischen Gesamtfläche sind insgesamt 2.616,24 Hektar (26 km²) der Nutzungsartengruppe „Wohnen“ zugeordnet.

Somit ergibt sich ein Anteil von ca. 12,21% der Gesamtfläche, welcher der Nutzungsartengruppe „Wohnen“ zuzuordnen ist.

1.1 Gebäudebestand

Die Hansestadt Lübeck wächst kontinuierlich. Zum Stichtag am 31.12.2023 bestanden insgesamt 121.912 Wohn- und Nichtwohngebäude. Hiervon waren 44.523 Wohngebäude.

Seit dem 31.12.2000 ist der prozentuale Anteil der Wohngebäude an den Wohn- und Nichtwohngebäuden von ca. 35,27% auf ca. 36,52% angestiegen.

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Der Wohngebäudebestand gibt zunächst noch keine Auskunft darüber wie viele Wohnungen, Wohnfläche oder Haushalte in der Hansestadt Lübeck bestehen, sondern lediglich wie viele Gebäude überwiegend zum Wohnen genutzt werden. Die nachfolgende Abbildung liefert eine Übersicht der Gebietsgliederung inkl. der Gebäude (Orange) in der Hansestadt:

Der größte Anteil der noch bestehenden Wohngebäude in der Hansestadt wurden in den Jahren von 1949 bis 1978 erbaut. Es wurden insgesamt 18.171 Wohngebäude in dieser Zeitspanne errichtet. Es ist darauf hinzuweisen, dass die Kategorien bzw. Intervalle der Baujahre asymmetrisch sind, d.h. dass sie keine vergleichbaren Zeitspannen abbilden.

Im Zeitraum von 2020 bis zum 30.06.2025 entstanden 323 neue Wohngebäude. Eine Übersicht über aktuelle Wohnbauprojekte bietet der Bereich Stadtplanung und Bauordnung hier.

Die Gebäude-Bautypen können generell unterschieden werden in:

• Gereihte Ein- oder Mehrfamilienhäuser,
• Freistehende Ein- oder Mehrfamilienhäuser,
• Doppelhaushälften sowie
• Wohngebäude anderer Bauweise.

Mehrfamilienhäuser bezeichnen in dieser Statistik, welche auf dem Zensus 2022 beruht, Wohngebäude mit mindestens zwei Wohnungen. Eine detailliertere Aufschlüsselung über den Wohngebäudebestand nach Größe des Gebäudes und Anzahl der enthaltenen Wohnungen erfolgt im nachfolgenden Artikel: Wohngebäude.

Die Wohngebäude werden zu 76% durch eine Zentralheizung beheizt. 0,68% oder 313 Wohngebäude verfügen über keine Heizung.

Im Zuge der Energiekrise hatte Haushaltsenergie in den vergangenen Jahren erhebliche Preissteigerungen verzeichnet: Im Jahr 2023 hatten die Verbraucherpreise für diese Energieträger insgesamt 55,1 % über dem Preisniveau von 2020 gelegen, dem Jahr vor Beginn der Energiekrise. Der Preisanstieg hatte im Herbst 2021 begonnen und sich mit dem Angriff Russlands auf die Ukraine im Laufe des Jahres 2022 deutlich zugespitzt. So hat z.B. die immerhin in 10% aller Wohngebäuden genutzte Fernwärme im benannten Zeitraum laut Verbraucherpreisindizes des Statistischen Bundesamtes eine Preissteigerung von rund 32 Prozentpunkten erfahren. Die Kosten für die Heizung gehören zum sozialrechtlichen Bedarf, sobald dieser anerkannt wurde, wobei hier nur „angemessene“ Kosten erstattet werden. Wohngebäude mit weniger guter Dämmung oder veralteten Heizungen sind jedoch mehr als nur ein Problem der Gegenwart, welches einkommensschwächere Haushalte belastet. Sie sind auch ein Schlüsselaspekt der Wärmewende, welcher im kommunalen Wärmeplan in verschiedenen Szenarien berücksichtigt wird:

Rund 60 % aller Lübecker Heizungen sind bereits über 20 Jahre alt und sollten bis 2040 ersetzt werden. Das wird wesentlich zur Wärmewende beitragen. Heute benötigt Lübeck Wärme vorwiegend für das Heizen von Wohngebäuden, aber auch für die Industrie sowie für den Sektor Gewerbe/Handel/Dienstleistungen. Etwa 2.500 Gigawattstunden (GWh) Wärmeenergie – zu etwa drei Vierteln aus Erdgas gedeckt – verbraucht die Hansestadt jährlich und stößt dabei 650.000 Tonnen CO2 aus. Würden ab sofort jährlich zwei Prozent der Wohngebäude mit weniger guter Dämmung oder veralteten Heizungen energetisch saniert, könnte der Wärmebedarf bis 2040 gegenüber 2023 um rund 35 Prozent sinken. Für Industrie- bzw. Gewerbegebäude sind bei energetischer Sanierung Einsparungen von 29 Prozent bzw. 37 Prozent bis 2040 möglich. Der Wärmebedarf ließe sich bis 2040 um gut ein Drittel auf etwa 1645 GWh verringern. Die Berücksichtigung der sozialen Aspekte der Wärmewende, von der Finanzierung von Sanierungen bis zum umfassenden Wärmenetzausbau sowie den Auswirkungen auf die Wohnkosten, ist eine Grundvoraussetzung für eine erfolgreiche und gemeinschaftliche Transformation der Wärmeversorgung. Sie bietet zudem die Chance für direkte, positiv wahrgenommene Teilhabe, beispielweise durch genossenschaftliche Modelle in der Quartiersversorgung. Nachfolgend eine Karte zum räumlichen Konzept des kommunalen Wärmeplans. Dieser ist u.A. das Heizungsanlagenalter im Durchschnitt je Gebäudeblock zu entnehmen.

Die verwendeten Daten zum Wohngebäudebestand stammen vom Statistikamt Nord. Ab dem Jahr 2010 basiert die Fortschreibung der Wohnungen und Wohngebäude auf den Ergebnissen der Gebäude- und Wohnungszählung (GWZ) 2011. Deshalb besteht für die Bestandsergebnisse bis einschließlich des Jahres 2009 eine eingeschränkte Vergleichbarkeit.

1.2 Wohngebäude

Die drei häufigsten Gebäudetypen in der Hansestadt sind laut Zensus 2022: Freistehende Einfamilienhäuser, gereihte Einfamilienhäuser sowie die Doppelhaushälften. Sie machen zusammen 29.624 Gebäude bzw. knapp 66% des gesamten Wohngebäudebestandes aus.

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Rund 67% aller Wohngebäude sind Gebäude mit einer Wohnung (Einfamilienhaus). Wohngebäude mit zwei Wohnungen bilden mit ca. 7,5% des Wohngebäudebestandes den geringsten Anteil am Wohngebäudebestand.

Bei den Angaben zu Wohngebäuden mit drei oder mehr Wohnungen sind Wohnheime inkludiert. Mehrfamilienhäuser mit 13 und mehr Wohnungen machen gerade mal 1,79% des Bestandes aus. Dies sind 804 Wohngebäude. Die Eigentumsverhältnisse der überwiegenden Mehrheit der Wohngebäude liegen mit 36.845 Gebäuden bei den Privatpersonen. Dies entspricht über 80% aller Wohngebäuden.

2. Wohnungen

In der Hansestadt bestanden zum Stichtag am 15.05.2022 zuletzt 122.806 Wohnungen. Der größte Anteil der noch bestehenden Wohnungen wurden in den Jahren von 1961 bis 1980 erbaut und macht 27,69% des Wohnungsbestandes aus. Aus diesem Zeitraum sind insgesamt 34.010 Wohnungen erhalten. Es ist darauf hinzuweisen, dass die Kategorien bzw. Intervalle der Baujahre asymmetrisch sind, d.h. dass sie keine vergleichbaren Zeitspannen abbilden.

Deutschland ist ein Mieter-Land. Die Eigentumsquote ist in Deutschland verglichen mit den anderen europäischen Ländern oder den USA relativ gering. Zwischen 2010 und 2018 machte der Anteil der Bevölkerung mit eigenem Wohnraum in der EU relativ konstant etwa 70% aus. Im Jahr 2022 wohnten jedoch lediglich ca. 42% der deutschen Bevölkerung im Eigentum^₃. Neben einem Stadt-Land-Gefälle sind gegenwärtig auch deutliche Unterschiede zwischen den einzelnen Bundesländern festzustellen. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes auf Basis des Mikrozensus liegt die Eigentumsquote für Schleswig-Holstein mit 45,7% im oberen Mittelfeld des Ländervergleichs.

In der Hansestadt Lübeck wurden zuletzt 33.219 Eigentümerwohnungen verzeichnet. Dies entspricht ca. 27% aller Wohnungen. Die Wohneigentumsquote hingegen bezeichnet den Anteil aller Haushalte, welche im Eigentum wohnen. Bei 125.301 verzeichneten Haushalten im Jahr 2022 ergibt sich daraus eine Wohneigentumsquote von 26,51%.

2,84% der Wohnungen stehen leer, dies entspricht 3.487 Wohnungen. 43,82% des Leerstandes oder 1.528 Wohnungen haben eine Leerstandsdauer von 12 Monaten oder länger.

Der am häufigsten im Zensus 2022 genannte Grund für einen etwaigen Leerstand benennt, dass ein zeitnaher Bezug in 3 Monaten möglich wäre. Der nächsthäufigste Grund sind laufende bzw. geplante Baumaßnahmen.

Die meisten Wohnungen werden durch eine Person bewohnt, dies betrifft 59.402 Wohnungen bzw. Personen.

2.1 Sozialwohnungen

In den Jahren 2022 sowie 2023 ist der Bestand an Sozialwohnungen leicht gestiegen. So bestanden im Jahr 2023 insgesamt 7.812 Sozialwohnungen. Aus einer überzeitlichen Perspektive verdeutlicht sich jedoch der deutliche Trend hin zur Reduzierung von Sozialwohnungen. So zählte die Hansestadt im Jahr 2004 noch insgesamt 11.934 Sozialwohnungen.

Unter der Annahme, dass ab dem Jahr 2024 keine neuen Sozialwohnungen mehr geschaffen werden, würden bis zum Jahr 2057 sämtliche bestehenden Sozialwohnungen aus der Mietpreisbindung fallen, sodass der Bestand vollständig auf null sinkt.

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1.889 Sozialwohnungen befinden sich derzeit (Stand 2023) im Stadtteil St. Lorenz Nord, welcher damit den größten Bestand an Sozialwohnungen aufweist. Mit 75 besitzt der Stadtteil Schlutup den geringsten Bestand an Sozialwohnungen, gefolgt von 101 Sozialwohnungen in der Innenstadt.

Der Zeitraum, in dem die Mietpreisbindungen der Sozialwohnungen – unter der Annahme eines ausbleibenden Neubaus – endgültig auslaufen, liegt in den Lübecker Stadtteilen zwischen den Jahren 2044 und 2057. Dabei handelt es sich nicht um einen abrupten, sondern um einen schrittweisen Prozess, bei dem nach und nach Wohnungen aus der Mietpreisbindung fallen.

2.2 Mietspiegel

Die Hansestadt Lübeck hat im Januar 2024 erneut eine Übersicht über die in Lübeck am 01.05.2023 üblicherweise gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage herausgebracht.

Weitere Informationen zum aktuellen Mietspiegel sowie zur ortsüblichen Vergleichsmiete finden sie hier.

3. Haushalte

Die Anzahl der Haushalte in der Hansestadt ist erneut gestiegen. Zum Stichtag am 31.12.2024 bestanden in der Hansestadt Lübeck insgesamt 126.653 Haushalte. Dies sind rund 11.500 Haushalte mehr als noch zum Jahr 2007.

Im selben Zeitraum ist die durchschnittliche Personenanzahl je Haushalt von 1,84 auf 1,76 gesunken. Dieser Trend zur Vereinzelung ist ein Phänomen, welches in fast jedem Land der EU – einschließlich der Bundesrepublik Deutschland – zu beobachten ist⁴.

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Bundesweit waren im Jahr 2024 ca. 20,5% der Bevölkerung alleinlebend. Im selben Zeitraum lebten in der Hansestadt Lübeck über 30% der Bevölkerung in Einpersonenhaushalten. Dies entspricht einer Gesamtanzahl von 68.576 gemeldeten Einpersonenhaushalten.

Auf Raumebene der Stadtteile lässt sich festhalten, dass knapp 60% aller Haushalte in den bevölkerungs- und flächenreichsten Stadtteilen St. Lorenz Nord, St. Jürgen und St. Gertrud zu finden sind.

Die Stadtteile Innenstadt, St. Lorenz Süd, Travemünde sowie St. Gertrud haben eine von der Gesamtstadt ausgehend unterdurchschnittliche Personenanzahl je Haushalt. Die Stadtteile St. Jürgen, St. Lorenz Nord, Kücknitz, Schlutup, und Moisling weisen stattdessen eine von der Gesamtstadt ausgehend überdurchschnittliche Personenanzahl je Haushalt auf. Der Stadtteil mit der größten Personendichte je Haushalt ist Buntekuh.

3.1 Wohngeld

Am 1. Januar 2023 ist die größte Wohngeldreform in der Geschichte Deutschlands in Kraft getreten. Damit können rund zwei Millionen Haushalte das neue ‚Wohngeld Plus‘ bekommen. Bis zur Reform haben rund 600.000 Haushalte Wohngeld erhalten. Die Redaktion des Sozialplanungsportals arbeitet derzeit an einer kleinräumigen Analyse für die Hansestadt Lübeck, welche hier zeitnah erscheinen wird.

Quellen

1.) Statistikamt Nord (2025): Gebiet, Fläche
2.) Hauschild, Annika (2022): Mehr Lebensqualität im urbanen Raum
3.) Statistisches Bundesamt (2025): Eigentumsquote
4.) Statistisches Bundesamt (2025): Bevölkerung