Ein Bild der Broschüre zum Mietspiegel 2021. (02. März 2022)
Copyright Hansestadt Lübeck
Im Auftrag der Hansestadt Lübeck (Fachbereich Wirtschaft und Soziales, Bereich Soziale Sicherung) hat das Forschungsinstitut F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH, Hamburg, den neuen Lübecker Mietspiegel erstellt.
„Der Mietspiegel wurde unter Mitwirkung von zahlreichen Lübecker Mieterhaushalten und einer großen Anzahl von Wohnungsunternehmen und Vermietern erarbeitet. Die Hansestadt Lübeck dankt allen Beteiligten für die Mitarbeit bei der zur Erhebung der Daten erforderlichen Befragung“ so Sven Schindler, Senator für Wirtschaft und Soziales, der den Mietspiegel am heutigen Donnerstag, 3. März 2022, im Rahmen einer Pressekonferenz vorstellte.
Die Durchführung der Befragung zum Lübecker Mietspiegel 2021 bei Mietern und Vermietern und die weiteren Arbeiten - insgesamt dauerte die Erarbeitung neun Monate - erfolgten in Abstimmung mit der städtischen Datenschutzbeauftragten und dem Unabhängigen Landeszentrum für Datenschutz Schleswig-Holsteins (ULD).
Der Mietspiegel bietet verlässliche Informationen zu den ortsüblichen Mieten für Wohnraum in der Hansestadt und leistet so einen wertvollen Beitrag für Transparenz, Rechtssicherheit und soziale Stabilität. Senator Schindler: „Darüber hinaus dient er als Grundlage für die Ermittlung angemessener Unterkunftskosten im Rahmen der Sozialhilfe und der Leistungen nach Hartz IV.“ Er steht auf einer breiten, repräsentativ erhobenen und wissenschaftlich ausgewerteten Datenbasis, wodurch die Objektivität der ausgewiesenen Mietwerte gewährleistet ist.
Der neue Lübecker Mietspiegel ist eine Neuerstellung auf Basis einer repräsentativen Stichprobe aus dem mietspiegelrelevanten Mietwohnungsbestand der Stadt. Er gibt einen repräsentativen Überblick über die zurzeit am Markt tatsächlich gezahlten Mieten im nicht preisgebundenen Wohnungsbestand. Der Stichtag, auf den sich die erhobenen Daten beziehen, ist der 1. Mai 2021.
Die Struktur der Mietspiegeltabelle wurde im Abstimmung mit dem Arbeitskreis Mietspiegel verändert. So erfolgte eine Veränderung der beiden kleineren Größenklassen auf „25 Quadratmeter bis unter 45 Quadratmeter“ (bisher „20 Quadratmeter bis unter 40 Quadratmeter“) und „45 Quadratmeter bis unter 65 Quadratmeter“ (bisher „40 Quadratmeter bis unter 65 Quadratmeter“). Daneben wurde auch die bisherige neuste Baualtersklasse „2002 bis 2017“ in die Baualtersklassen „2002 bis 2013“ und „2014 bis 2020“ aufgeteilt, um die tatsächlichen Verhältnisse und Kosten im Neubau aufgrund der gesetzlichen Vorlagen besser abzubilden.
Zusätzlich erfolgte eine datengestützte Aktualisierung der Wohnlage auf Basis einer wissenschaftlich anerkannten statistischen Methode. Hierdurch ergeben sich Änderungen in der Wohnlageneinstufung für rund 18 Prozent aller Adressen eine neue Wohnlageneinstufung. Die Einteilung der Wohnlagen in einfach, mittel und gut wurde beibehalten.
Gegenüber dem Lübecker Mietspiegel 2018 kann im Lübecker Mietspiegel 2021 ein Anstieg der durchschnittlichen, gewichteten, rechnerischen Nettokaltmiete um 1,03 Euro je Quadratmeter Wohnfläche (im Folgenden Euro/Quadratmeter) bzw. um 15,4 Prozent festgestellt werden und liegt für eine frei finanzierte Wohnung bei 7,67 Euro/Quadratmeter. Dies entspricht einer jährlichen Steigerung von 4,9 Prozent und liegt damit über der durchschnittlichen Preissteigerung des Lebenshaltungskostenindex für Deutschland. Die gegenüber dem Lebenshaltungskostenindex höhere Mietpreissteigerung kann in vielen deutschen Städten festgestellt werden.
Die mittlere Nettokaltmiete besitzt keine Aussagekraft in Bezug auf die individuellen Mietverhältnisse. D. h. die ausgewiesene Steigerung zwischen den durchschnittlichen Mieten ist nicht auf den Einzelfall übertragbar. Die individuelle ortsübliche Vergleichsmiete für ein konkretes Mietverhältnis orientiert sich an der im Mietspiegel ausgewiesenen Tabelle und den Ab- und Zuschlägen für die Wohnlagen. Die mittlere Nettokaltmiete ist der gewichtete mathematische Mittelwert der in der Tabelle der mittleren Wohnlagen ausgewiesenen mietspiegelrelevanten Wohnungen.
Die mittlere Nettokaltmiete des aktuellen Mietspiegels ist nur bedingt mit dem letzten Mietspiegel vergleichbar. Im Vergleich zur letzten Datenerhebung zum Mietspiegel 2018 können sich durch Veränderungen am Wohnungsmarkt Veränderungen ergeben, welche einen deutlichen Einfluss auf die mittlere Nettokaltmiete haben. Insbesondere gehen in die aktuelle Datenerhebung auch Wohnungsbestände ein, welche zum Zeitpunkt der letzten Erhebung noch nicht vorhanden waren. Daneben sind in den letzten Jahren umfassende Modernisierungen oder wärmetechnische Verbesserungen an den Gebäuden und Wohnungen vorgenommen worden. Auch die gesetzliche Veränderung des zu berücksichtigen Zeitraums von vier auf sechs Jahre wirkt sich auf die mittlere Nettokaltmiete aus. Zusätzlich hat die Veränderung der Tabellenstruktur und die Aktualisierung der Wohnlage ebenfalls einen erheblichen Einfluss auf die Veränderung der durchschnittlichen Nettokaltmiete.
Ergänzend zu den in der Mietspiegeltabelle enthaltenen Wohnwertmerkmalen Art, Beschaffenheit, Größe und Ausstattung wurde für das Wohnwertmerkmal „Wohnlage“ ein Zu- beziehungsweise Abschlag auf die Mietkennwerte der Mietspiegeltabelle ermittelt.
Im Ergebnis kann für die gute Wohnlage ein Zuschlag von +1,25 Euro/Quadratmeter und für die einfache Wohnlage ein Abschlag von -0,57 Euro/Quadratmeter zur ortsüblichen Vergleichsmiete einer Wohnung in der normalen Wohnlage ermittelt werden. Gegenüber dem Mietspiegel 2018 steigt damit der Faktor „Wohnlage“ bei der Mietpreisgestaltung in der Hansestadt deutlich an und zeigt eine ähnliche Differenzierung wie in anderen deutschen Städten.
Der Lübecker Mietspiegel ist immer noch eine bedeutende Grundlage für die Begründung einer Mietänderung. Bei insgesamt 83 Prozent (2016: 79 Prozent) der Bestandsmietverhältnisse wurde die Mietänderung mit dem Lübecker Mietspiegel begründet.
Als Broschüre ist der neue Mietspiegel ab nächster Woche im Verwaltungszentrum Mühlentor, in den Stadtteilbüros, beim Mieterverein und bei Haus & Grund gegen eine Schutzgebühr erhältlich. Außerdem kann der Mietspiegel ab heute im Internet unter www.luebeck.de/mietspiegel heruntergeladen werden.
Mit dem Beschluss der Lübecker Bürgerschaft am 25. Februar 2022 erlangt der Mietspiegel seine Gültigkeit. Es handelt sich um einen „qualifizierten Mietspiegel“ im Sinne von Paragraf 558d BGB. Der begleitende Arbeitskreis Mietspiegel mit den Interessensvertretern der Mieter und Vermieter sowie weiterer Wohnungsmarktexperten hat den neuen Lübecker Mietspiegel anerkannt.
Der Lübecker Mietspiegel 2021 stellt eine Übersicht über die im Mai 2021 gezahlten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage dar. Die ausgewiesenen Mieten werden kurz „ortsübliche Vergleichsmiete“ genannt. +++