Die Hansestadt Lübeck stellt zurzeit den Bebauungsplan „23.19.00 – Dornbreite / Medenbreite“ auf, mit dem in dessen Geltungsbereich die Entwicklung von Wohnbauland für eine Bebauung mit Einfamilien- und Doppelhäusern ermöglicht werden soll. Das Plangebiet schließt westlich an den vorhandenen Bebauungszusammenhang der Siedlung „Dornbreite“ entlang der bestehenden Straße „Medenbreite“ an und erweitert diesen Bebauungszusammenhang in südwestlicher Richtung. Insgesamt soll durch die Aufstellung des Bebauungsplans die Möglichkeit der Errichtung von bis zu 65 Wohneinheiten geschaffen werden.
Die Flächen des Plangebiets wurden bisher landwirtschaftlich durch einen Gartenbaubetrieb genutzt. Diese Nutzung wird auf reduzierter Fläche fortgeführt, sodass die brachliegenden Flächen einer Wohnnutzung zugeführt werden können. Die „Grundstücksentwicklungsgesellschaft Howingsbrook GmbH & Co. KG“ hat sich durch Kaufverträge aus den Jahren 2016 und 2017 den Zugriff auf die zukünftigen Baulandflächen dieses Bebauungsplanes gesichert und wird das Eigentum an diesen Flächen erwerben, um diese zu vermarkten.
Die äußere, verkehrliche Erschließung der Baugrundstücke im Geltungsbereich des B-Plans erfolgt über die Straße „Dornbreite“, die an das überörtliche Verkehrsnetz angeschlossen ist. Die innere Erschließung soll durch zwei neu zu erstellende Verkehrsanlagen erfolgen. Der nordwestliche Teil des Bebauungsplanes wird durch eine Ringstraße (Planstraße 1) erschlossen, die Erschließung des östlichen Teils des Bebauungsplanes wird durch eine Stichstraße mit Wendeanlage (Planstraße 2) gewährleistet. Ferner wird am westlichen und nordwestlichen Rand des B-Plangebiets eine Grünanlage mit einem „Erholungsweg“ hergestellt. (siehe hierzu auch Planzeichnung Anlage 1).
Die entwässerungstechnische Erschließung soll mit diesem Vertrag ebenfalls übertragen werden. Das Bebauungsplangebiet wird zukünftig im Trennsystem entwässert. Das anfallende Schmutzwasser wird in den in der Straße „Dornbreite“ vorhandenen Schmutzwassersammler abgeführt. Das anfallende Niederschlagswasser wird auf den Privatgrundstücken mittels Rückhalteschächten oder Speicherschächten zurückgehalten und verzögert in das im Bebauungsplangebiet zu errichtende Regenrückhaltebecken abgegeben. Vom Regenrückhaltebecken wird das Regenwasser wiederum gedrosselt in den Regenwasser-Kanal der Straße „Dornbreite“ abgeleitet. Die Errichtung der hierfür erforderlichen, zukünftig öffentlichen Entwässerungsanlagen soll ebenfalls durch Vertrag der „Grundstücksentwicklungsgesellschaft Howingsbrook GmbH & Co. KG“ übertragen werden.
Gemäß § 123 des Baugesetzbuches (BauGB) ist die Erschließung von Baugebieten Aufgabe der Gemeinde. Gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde über die Erschließung durch nach Bundes- oder nach Landesrecht beitragsfähige sowie nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen einen städtebaulichen Vertrag abschließen und die Erschließung damit an einen Dritten übertragen. Die vertraglich vereinbarten Leistungen müssen nach § 11 Abs. 2 BauGB dabei den gesamten Umständen nach angemessen sein. Trägt oder übernimmt der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen, ist eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich.
Eine Erschließung des Bebauungsplangebiets durch die Hansestadt Lübeck kann kurzfristig wirtschaftlich und haushaltsmäßig gegenwärtig nicht umgesetzt werden. Um jedoch dem gegenwärtig bestehenden Bedarf an Wohnraum und Bauland und der entsprechenden Nachfrage in der Hansestadt Lübeck kurzfristig begegnen zu können und die Realisierung der Planung zeitnah umzusetzen, hat die „Grundstücksentwicklungsgesellschaft Howingsbrook GmbH & Co. KG“ der Stadt das Angebot unterbreitet, die Erschließung des Bebauungsplangebiets durch Vertrag (Erschließungsvertrag) zu übernehmen.
Wie oben bereits dargestellt hat sich die „Grundstücksentwicklungsgesellschaft Howingsbrook GmbH & Co. KG“ durch Kaufverträge den Zugriff auf einen ganz überwiegenden Teil der Flächen des Bebauungsplangebiets gesichert. Sie soll mit dem zu schließenden Vertrag sämtliche Erschließungskosten des Bebauungsplangebiets übernehmen, die sich nach gegenwärtigen Schätzungen auf voraussichtlich etwa 2,2 Mio. Euro belaufen werden. Die Übernahme der Erschließungskosten ist insoweit als angemessen im dargestellten, gesetzlich geregelten Sinne anzusehen, als dass der anfallende Erschließungsaufwand ausschließlich der Baureifmachung der Flächen im Zugriff der Erschließungsträgerin dient.
Alternativ zur Übertragung der Erschließung an „Grundstücksentwicklungsgesellschaft Howingsbrook GmbH & Co. KG“ wäre die Erschließung durch die Stadt selbst möglich. Die Finanzierung der Erschließung müsste dann durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach §§ 127 ff. BauGB erfolgen. Aufgrund § 129 Abs. 3 BauGB hätte die Hansestadt Lübeck 10 % der Erschließungskosten hierbei selbst zu tragen.
Gemäß § 124 BauGB ist die Gemeinde jedoch verpflichtet die Erschließung selbst durchzuführen, wenn sie einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 BauGB erlassen hat und das zumutbare Angebot zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrags über die Erschließung ablehnt. Sollte eine Übertragung der Erschließung durch entsprechenden Vertrag nicht erfolgen, ist die Hansestadt Lübeck zur Durchführung der Erschließung verpflichtet. In der Folge ergäbe sich eine Beteiligung der Stadt an den Kosten der Erschließung mit 10 % der Gesamtkosten für die Erschließung.
Die Übertragung der Erschließungsmaßnahmen auf die „Grundstücksentwicklungsgesellschaft Howingsbrook GmbH & Co. KG“ wird empfohlen, um den Vollzug des Bebauungsplanes zügig zu ermöglichen. Hierdurch wird der durch den Bebauungsplan seitens der Hansestadt Lübeck formulierte Planungswille zeitnah umgesetzt und auf die bestehende Wohnraumnachfrage kann kurzfristiger reagiert werden. Durch die Übertragung auf den Erschließungsträger wird der städtische Haushalt ferner um den 10 %igen Anteil der Hansestadt Lübeck an den Erschließungskosten entlastet. Weiter entfallen Fremdfinanzierungszinsen, die seitens der Stadt bei eigener Erschließung zu tragen wären.
Durch den zu fassenden Beschluss werden die Belange von Kindern und Jugendlichen nicht berührt. Die Beteiligung von Kindern und Jugendlichen im Sinne des § 47 f GO ist - sofern erforderlich - im Zuge des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes 23.19.00 – Dornbreite / Medenbreite“ erfolgt, der dem zu schließenden Vertrag zugrunde liegt.
Aus den dargestellten Gründen wird dem Bauausschuss empfohlen, die Übertragung der Erschließung des Bebauungsplangebiets „23.19.00 – Dornbreite / Medenbreite“ durch Erschließungsvertrag an die „Grundstücksentwicklungsgesellschaft Howingsbrook GmbH & Co. KG“ zu beschließen.
