- Aufgabe und Ziel
- Allgemeines:
In Trägerschaft der Hansestadt Lübeck befinden sich 28 Grundschulen, 9 Grund- und Gemeinschaftsschulen, 2 Gemeinschaftsschulen, 2 Grund- und Gemeinschaftsschulen mit Oberstufen, 1 Gemeinschaftsschulen mit Oberstufe, 7 Gymnasien, 5 Förderzentren und 5 Berufsbildende Schulen sowie 50 Sporthallen nebst Umkleiden mit einer Gesamtfläche von rd. 440.000 m². Sie machen mit rd. 50% den größten Anteil des kommunalen Gebäudebestandes aus und haben ein Durchschnittsalter von über 80 Jahren.
1.2 Bestand der Schulen und Sporthallen
Der Bestand der Schulen und Sporthallen ist gekennzeichnet durch eine über Jahrzehnte nicht ausreichend ausgeübte Instandhaltung und Modernisierung.
1.2.1 Zustand der Objekte hinsichtlich Bau- und Anlagentechnik
- Reparaturstau infolge unzureichender Unterhaltung der letzten Jahrzehnte,
- stetig zunehmende Anforderungen aus Entwicklungen zu Sicherheitsbedarfen insbesondere in Brandschutz, Arbeitssicherheit, Gesundheitsschutz, Schutz durch Notfall- und Gefahrenreaktionssysteme (Amok), gesundheitlicher Umweltschutz (Trinkwasser- und Luftraumhygiene, Schadstoffe), etc.,
- Anforderungen aus notwendigen Anpassungen an den Klimaschutz (Feststellung des Klimanotstandes in 2019, eea-Prozess, Masterplan Klimaschutz MAKS, etc.)
1.2.2 Defizite der Bestandsbauten hinsichtlich aktueller / zukünftiger Nutzungsbedarfe
- Ganztag, Umstellung auf G9, Bemessungsgrößen der Klassen- und sonstigen Räume,
- neue schulpädagogische Konzepte,
- Bedarfe aus den Prognosen der Schüler:innenzahlen, die den aktuellen Schulentwicklungsplänen des Schulträgers zugrunde liegen
1.3 Umfang bisheriger und aktueller Instandsetzungen, Erweiterungen, Neubauten
Das Gebäudemanagement der Hansestadt Lübeck beschäftigt sich in wesentlichen Umfängen mit Maßnahmen an Schulgebäuden.
Über die Hausmeisterdienste und mit Unterstützung von zwei Betriebshandwerkern werden die im Zuge von regelmäßigen Begehungen vorgefundenen Schäden und Mängel kleineren Ausmaßes durch Rahmenvertragsfirmen abgestellt.
- Bauunterhaltungsmaßnahmen
Bauunterhaltungsmaßnahmen erledigen die Hochbau-, Elektro- und HLS-Techniker in der Vergangenheit und aktuell u. A. aus internen und externen Kapazitätsengpässen sowie wegen des mangelbehafteten Gebäudezustandes fast ausschließlich in den notwendigen Umfängen zur Sicherstellung der Verkehrssicherheit.
Der technische Zustand verschlechtert sich weiterhin. Schließungen von Schulen waren jedoch in der Vergangenheit nur in wenigen Ausnahmen erforderlich (u.a. JLS, Kalandschule) oder konnten durch Sofortmaßnahmen abgewendet werden (Lutherschule, Burgschule).
- Investive Gesamtinstandsetzungen, Erweiterungen und Neubauten erfolgen nach bestehenden entsprechend der Betreiberverantwortung der HL, im Wesentlich unter Beachtung der Dringlichkeit in Verkehrssicherheitsaspekten und entsprechend der vorliegenden Kapazitäten. Wie der Anlage 1 entnommen werden kann, befinden sich aktuell 59 Schulbaumaßnahmen, unter Verwendung von überwiegend investiv geordneten Mitteln, in der Planungs- und Ausführungsphase. Bis zu 23 weitere Projekte befinden sich mit hoher Priorität in einer „Warteposition“ zur Aufnahme der Planung zur Grundinstandsetzung. U.A. infolge des Fachkräftemangels können Projektleitungsstellen im GMHL aktuell nur in Teilen besetzt werden. Im Zuge der anstehenden „Haushaltsplanung 2025“ wird das GMHL einen mit Schule und Sport abgestimmten Vorschlag für die Priorisierung und Reihenfolge der Bearbeitung der Schulbauprojekte unterbreiten.
1.4 Auftrag der Bürgerschaft zur Aufstellung eines „Masterplan Schulimmobilien“
Mit dem Dringlichkeitsantrag „VO/2023/12084.03“ hat die Bürgerschaft die Bauverwaltung beauftragt, einen „Masterplan Schulimmobilien“ mit folgenden Projektspezifikationen zu erstellen.
- Laufzeit: 10 Jahre bis 2034
- Ziele des „Masterplan Schulimmobilien“ sind:
- Gewährleistung „Funktionalität der Schulen“,
- Sicherstellung des zukünftigen Raumbedarfs insbesondere mit Blick auf die Schüler:innenzahlen und den Rechtsanspruch und Ausbau der Ganztagsbetreuung,
- Erreichen der Klimaschutzziele durch Sanierung der Wärme- und Energieversorgung in den Gebäuden
- Gegenstand des „Masterplan Schulimmobilien“ sind „Schulen“ und „Turnhallen“
- Prüfumfang der Bearbeitung sind:
- Objektspezifische Ermittlung von Vorzugsvarianten „Neubau“ oder „Grundsanierung“
- Ermittlung von Erweiterungsbedarfen unter Beachtung aktueller und zukünftiger Schulentwicklungsbedarfe sowie deren statistischer Grundlagen
- Ermittlung der zusätzlichen Mittelbedarfe für die Haushaltsplanungen 2024 bis 2034
Im Zuge eines Berichtswesens ist jährlich der Status der Bearbeitung den politischen Gremien insbesondere mit folgenden Inhalten vorzustellen:
- aktuell in der Umsetzung befindliche Sanierungsprojekte,
- aktuell in der Planung befindliche Sanierungsprojekte,
- Darstellung der vorgenommenen Priorisierung
- Zusammenstellung der in den letzten 5 Jahren abgeschlossenen Maßnahmen
- Benennung der zur Umsetzung des „Masterplan Schulimmobilien“ in den vorgegebenen Rahmenbedingungen erforderlichen Mehrbedarfe an Personalstellen
- Technisch: Funktionalität, Raumbedarf
- Haushaltärisch: Mittelbedarf und Finanzierungsoptionen
- Terminlich: abgeschlossene Umsetzung bis 2034
- Methodik zur Erstellung, Umsetzung, Anpassung des „Masterplan Schulimmobilien“
Die unter 1 beschriebene Aufgabenstellung zur Planung und Umsetzung eines „Masterplan Schulimmobilien“ setzt, dem Umfang der damit verbundenen Aufgaben folgend, eine systematische Vorgehensweise in den unterschiedlichen Handlungsfeldern voraus. Nachfolgende methodische Vorgehensweise wurde zur Umsetzung des Auftrages entwickelt und findet Anwendung:
2.1 Projektorganisation
- Gesamtprojektleitung durch das GMHL / Team „Instandhaltungsmanagament“
- Projektumfang und Zeitvorgabe erfordern die parallele, eigenständige Erarbeitung der Themenfelder in einzelnen Teilprojekten, wie im Projektorganigramm in Anlage 2 dargestellt.
- Ein Lenkungskreis, bestehend aus Gesamtprojektleitung, verantwortliche technische Führungskräfte und Teilprojektleiter:innen gem. Projektorganigramm koordiniert und subsumiert die Teilprojektaufgaben.
- Berichtswesen:
- Interne Zwischenberichte,
- Zwischenberichte gegenüber politischen Gremien (u.a. Bauausschuss sowie Schul- und Sportausschuss).
2.2 Arbeitsschritte der Erstellung und Fortschreibung des Masterplan Schulimmobilien
- Teilprojekt „Technische Zustandsermittlung - Technical Due Diligence (TDD)“
- Vorgehensweise: Externe Vergabe der Bestandsaufnahmen in „Paketform“, strikte Vorgabe bzgl. Gliederung und Aufbereitung der Ergebnisvorlage; Dokumentation der Ergebnisse in kurzer Berichtsform in vorgegebener, wiederkehrender Gliederung sowie durch Ergebniszusammenfassung in vorgegebener Tabellenform,
- Begleitend Erfassung sämtlicher Anlagentechnik im Zuge der TDD für die Verbesserung der Wahrnehmung der Betreiberaufgaben (Wartung, Inspektion, Instandhaltung- und Instandsetzung, Sachverständigenprüfung, Gebäudedokumentation),
- Ergänzung der Bestandsaufnahmen / TDD durch:
- Projekt „WC-Sanierungsprogramm“ (siehe gesonderter Bericht),
- Verkehrssicherheitsbegehungen (Übernahme der Ergebnisse in die Kennziffern zur Standortbewertung),
- Protokolle der Brandverhütungsschauen durch die Berufsfeuerwehr.
- Teilprojekt „Bedarfsanalyse für die Gebäude“
- Erarbeitung Schulentwicklungsplanungen 2023 für Grundschulen sowie für weiterführende Schulen durch 4.401 Schule und Sport,
- Würdigung der örtlichen und regionalen schulischen wie auch der rechtlichen Rahmenbedingungen (z.B. Ganztagsbetreuung, Rückkehr von G8 auf G9),
- Auswertung der weiteren Bedarfsanmeldungen durch die Schulen.
- Weitergehende Teilprojekte
Die Erarbeitung der verschiedenen, weiteren Themenfelder erfolgt, basierend auf den Ergebnissen der Technischen Zustandserfassung und der Bedarfsanalyse in den weitergehenden Teilprojekten, gemäß Anlage 2
- Fortschreibung des „Masterplan Schulimmobilien“
Die Inhalte des MS unterliegen in Teilen aus nachfolgenden Gründen einem dynamischen Wandel:
- Abschluss von (Teil-)Instandsetzungsprojekten heben den Gebäudezustand auf ein höheres Qualitätsniveau,
- liegenschaftsspezifische Planungen erhöhen die Maßnahmen- und Kostengenauigkeit,
- Veränderung der äußeren Rahmenbedingungen (u.a. geänderte, gesetzliche Vorgaben, Bedarfsveränderungen z.B. durch zusätzliche Wohnbebauung, etc.) lösen geänderte Bedarfe aus.
Der „Masterplan Schulimmobilien“ wird begleitend an äußere Veränderungen sowie an aktualisierte Maßnahmen- und Projektverläufe angepasst und fortgeschrieben. Die Anpassungen werden durch die Gesamtprojektsteuerung an die Teilprojektleitungen zur Berücksichtigung weitergeleitet.
- Zusammenstellung erster Zwischenergebnisse
Zum Stand 02/2024 liegt der folgende Sachstand in der Umsetzung des „Masterplan Schulimmobilien“ vor:
3.1 Teilprojekt „Technische Zustandsermittlung - Technical Due Diligence (TDD)“
- Externe Bauzustandsanalysen abgeschlossen: 5 Schulstandorte,
- in Bearbeitung befindliche externe Bestandsaufnahmen: 6 Schulstandorte (Ergebnisvorlage Ende I. Quartal 2024),
- Voraussichtlicher Abschluss aller Bestandsaufnahmen: Ende 2024.
3.2 Teilprojekt „Bedarfsanalyse für die Gebäude“
Aus der Auswertung der Schulentwicklungsplanungen 2023 ergeben folgende aktuelle, nutzerspezifische Fehlbedarfe:
- rd. 3.000 m² Nutzfläche für Klassenräume,
- rd. 9.000 m² Nutzfläche für Differenzierungsräume,
- rd. 2.000 m² Nutzfläche für Fachräume,
- rd. 3.000 m² Nutzfläche für Ganztagesbetreuung an Grundschulen,
- rd. 600 m² Nutzfläche für Mehrzweckräume,
- rd. 300 m² Nutzfläche für Sonderräume.
: rd.17.900 m² Nutzfläche
Darüber hinaus sind Flächen für Verwaltung, Mensen, Toiletten, Verkehrs- und Nebennutzflächen zu berücksichtigen, sodass von einer fehlenden Bruttogrundfläche von gesamt rd. 30.000 m² ausgegangen wird. Auch erfüllen eine Vielzahl von Aufenthaltsräumen nicht die geforderten Mindestgrößen. Zudem zieht die Erweiterung einiger Schulstandorte den Bedarf an insgesamt 14 Sporthallenfelder nach sich, welche durch Bestandserweiterung und/oder Neubau realisiert werden müssen. Die den Schularten zugeordnete Verteilung der Fehlbedarfe findet sich in Anlage 3.
3.3 Investitionsvolumen
Eine erste, sehr grobe Abschätzung der zur Umsetzung des „Masterplan Schulimmobilien“ benötigten Finanzbedarfe hat das GMHL anhand
- der bisherigen Ergebnisse der Bestandsaufnahmen,
- der Verwendung von Kennziffern für noch nicht im Zustand aufgenommenen Gebäuden,
- der vorgenannten Flächenmehrbedarfe mit Grobkostenabschätzung durch BKI-Kostenkennwerten sowie
- mit grob abgeschätzten Auf- / Abschlägen zur Berücksichtigung objektspezifischer Standortbedingungen (Denkmalschutz, energetische Sanierungsanteile, etc.)
ermittelt. Hinsichtlich der Eingangsparameter für die Grobkostenschätzung wurde dabei folgendes berücksichtigt:
Sanierungsmaßnahmen:
- Kostenkennwerte entsprechend ermittelter oder grob eingestufter Objektzustände,
Verwendung von Kostengruppen auf Basis „Baukosteninformationszentrum für Architekten“ (BKI) nebst Abgleich mit abgerechneten Baumaßnahmen
Neubaumaßnahmen:
- Flächen- und Kostenkalkulation für aufgezeigte Fehlbedarfe als Neubau unter Anwendung der Kostenkennwerte nach BKI,
- Zuschlag für zusätzliche Flächen (Verwaltung, Verkehrsflächen, weitere Nebenflächen etc.)
Für alle Flächen:
- Kostenhinterlegung über Erfahrungswerte, Baupreistabellen und abgerechnete Baumaßnahmen nebst Indizierung nach Baukostenindex,
- Sehr grob angenommener Baukostenzuschlag i. H. v. 30% für zusätzliche energetische Maßnahmen zur Erreichung des Gesamtzieles „Klimaneutralität in 2035“
- Baukostenzuschlag bei Denkmalschutzobjekten i. H. v. 30%
- Das GMHL geht aktuell von einem sehr grob abgeschätzten Investitionsvolumen von insgesamt rd. 1.550 Mio € aus. Wie den Anlagen 4, 5 und 6 entnommen werden kann, entfallen davon rd. 1.200 Mio € auf die Modernisierung der Schulgebäude, rd. 150 Mio € auf die Modernisierung der Turn- und Sporthallen inkl. Umkleiden sowie rd. 200 Mio € auf die Deckung der Raumfehlbedarfe. Zusätzliche notwendige Interimsbedarfe in Form von Modulschulen, Containerstellungen oder Anmietungen müssen projektbezogen geprüft und bewertet werden. Entsprechende Kosten sind in den vorbenannten Ansätzen nicht enthalten und zudem aus konsumtiven Mitteln zu verauslagen.
Da die Eingangsparameter zum aktuellen Zeitpunkt in ausgeprägtem Umfang auf Annahmen basieren, können Gesamtkostenabweichungen von +/- 40% nicht ausgeschlossen werden. Eine höhere Kostengenauigkeit wird mit weiterem Projektfortschritt erzielt.
Die Übersicht über die Haushaltsjahre 2024 bis 2034 werden mit Fortschreiben des „Masterplan Schulimmobilien“ ermittelt und dem „Teilprojekt Finanzierung“ / dem Bereich 1.201 Haushalt und Steuerung vorgelegt.
Der Bereich Haushalt und Steuerung wird im Zuge einer Variantenausarbeitung Modelle der Finanzierung zur Planung und Umsetzung der Maßnahmen ausarbeiten. Dabei ist gesamtheitlich und projektbezogen zu prüfen, ob und welche Förderprogramme in Anspruch genommen werden können.
3.4 Projektmeilensteine
Grundlagenermittlung abgeschlossen
Schulbedarfsplanung abgeschlossen
Prioritätenliste unter baufachlichen
Aspekten abgeschlossen
Bauzustandsanalysen Abschluss Teil 1+2 im I. Quartal 2024; Abschluss gesamt IV. Quartal 2024
Kumulierte Prioritätenliste FB 4+5 I. Quartal 2024, fortlaufend
Prüfen standortbezogener Flächen- /
Ausbaupotentiale II. Quartal 2024
Erstellen von Standortsteckbriefen in Bearbeitung, Abschluss II. Quartal 2024
Planungs- und Baustandards weiter anpassen II. Quartal 2024
Klimaschutzstandards definieren II. Quartal 2024
Eruierung von Arrondierungsflächen /
Ausweichstandorten III. Quartal 2024, fortlaufend
Planung, Finanzierung und Einsatz von
Interimsbauten III. Quartal 2024, fortlaufend
Finanzmittelausstattung über Projektlaufzeit III. Quartal 2024, fortlaufend
Beginn Umsetzung Masterplan Schulbau I. Quartal 2025
Beteiligung öffentlicher Gremien fortlaufend
Projektumsetzung nach Prioritätenliste fortlaufend
Abschluss Gesamtmaßnahme erwartet 2034
3.5 Bewertung der Umsetzungsvorgabe nach BÜ-Beschluss „VO/2023/12084.03“
Unabhängig vom notwendigen Finanzbedarf ist bereits zum heutigen Zeitpunkt deutlich zu erkennen, dass die Umsetzung der unter Pkt. 1.4 zusammengefassten Projektziele nach Dringlichkeitsantrag / Bürgerschaftsbeschluss „VO/2023/12084.03“ bis 2034 nicht realistisch möglich ist. Unter Beachtung des bereits heute erkennbaren Aufgabenumfanges ergeben sich im Wesentlichen folgende Gründe:
- Verfügbarkeit Fachplaner und Fachbetriebe (Umsetzung von grob ca. EUR 155 Mio €/ Jahr ab 2025),
- vorhandene Personalressourcen (u. a. GMHL, Stadtplanung und Bauordnung)
- Herausforderungen aus dem Gebäudebestand (u.a. 13 Schulen auf der Altstadtinsel, 33 Schulen mit Denkmalschutz),
- umfangreiche und hinsichtlich Realisierung ungeklärte Flächenfehlbedarfe,
- zusätzliche Planungs- und Umsetzungsbedarfe zur Schaffung von Ausweichstandorten sowie hierfür z.T. fehlende Flächenangebote,
- Auswirkungen der Umsetzungsgeschwindigkeit des „Masterplan Schulimmobilien“ infolge eines notwendigen, mindestens anteiligen „Bauen im Betrieb“,
- Dauer Genehmigungsverfahren.
- Risikomanagement / Risikobewertung
Der „Masterplan Schulimmobilien“ dient u. A. der groben Abschätzung von Instandsetzungsbedarfen an Schulen und Sporthallen sowie der Umsetzung von Bedarfsanforderungen. Er weist durch die nachfolgend aufgeführten Gründe mittel- und langfristig folgende Projekt-risiken auf:
Kostenrisiko:
Relevant / hohe Eintrittswahrscheinlichkeit:
- Ermittlungen von Finanzmittelbedarfen basieren auf aktuellen Kostenkennwerten,
- Kostensteigerungen können nur mit geringer Eintrittswahrscheinlichkeit sehr grob abgeschätzt werden; in den letzten Jahren erfolgten diese überproportional u.a. infolge Fachkräftemangel, Materialverknappung, gestiegener Herstellungskosten bedingt durch nationale, europäische und/oder internationale Einflussfaktoren wie Krieg, Pandemie, Naturkatastrophen, Demographie, etc.),
- Zinsrisiken und Veränderungen bei Förderprogrammen.
Terminrisiko
Relevant / hohe Eintrittswahrscheinlichkeit:
- Umsetzung bis 2034 bedarf sehr umfangreicher, nicht realistisch und rechtzeitig vorhandener Personalkapazitäten und Finanzmittel,
Unzureichende interne Kapazitäten: Übernahme der Bauherrenaufgaben und Projektsteuerungs- und Projektleitungsaufgaben in noch festzulegendem Umfang (Projektrealisierung in Modell „Totalübernehmer, Generalübernehmer, Generalunternehmer, ÖPP, etc.),
Unzureichende externe Kapazitäten: Übernahme von Planungsleistungen und von Bauleistungen mit einem Gesamtvolumen von hohem, 2-stelligen Millionenbetrag / Jahr,
- Dauer Genehmigungsverfahren,
- Materialknappheit / lange Lieferzeiten,
- Mögliche Pandemien, sonstige weltweite Krisen mit Einfluss auf Materialknappheit und baubetriebliche Umsetzungsgeschwindigkeiten,
- Verzug in der Vergabe durch zeitintensive, europaweite Ausschreibungsverfahren und/oder durch Rügen unterlegener Bieter.
Technische Risiken:
Mittlere Eintrittswahrscheinlichkeit
- Rapide Zunahme von Mängelumfängen und -ausmaß löst spontanen Handlungsdruck und Veränderungen in der Priorisierung aus,
- Lücken in der Bestandsanalyse („versteckte Schäden“),
- inhomogener Gebäudebestand,
- Änderungen in Gesetzen, Verordnungen, allgemein anerkannte Regeln der Technik
Risiken in der Bedarfsfestlegung:
Mittlere Eintrittswahrscheinlichkeit
- Veränderungen in den Schulentwicklungsplänen
- Änderungen in Gesetzen, Verordnungen
Sonstige Risiken
Relevant / hohe Eintrittswahrscheinlichkeit:
- Flächenpotentiale an den Standorten (im Gebäude, auf den Grundstücken) nicht vorhanden; Standortsuche
- keine hinreichenden Interimslösungen bei Parallelsanierungen mehrerer Standorte
Zusammenfassung
Die Hansestadt Lübeck steht vor der großen Herausforderung, nicht nur den erforderlichen Platzbedarf zu decken und dem rechtlichen Anspruch der Schüler:innen nachzukommen, sondern auch die Vielzahl an Bestandsgebäuden zu revitalisieren sowie neue Schulgebäude zukunftssicher zu gestalten.
Die wachsenden Bedarfe u.a. durch Veränderung der gesetzlichen Rahmenbedingungen und die Umsetzung moderner pädagogischer Konzepte ist ohne eine Modernisierung der baulichen Bildungsinfrastruktur nicht möglich.
Die Fortschreibung der umfangreichen Schulbauprojekte gemäß politischer Vorgaben ist eine herausgehobene, bereichsübergreifende Aufgabe, die im „Masterplan Schulimmobilien“ bearbeitet wird.
Zum aktuellen Stand der Bearbeitung des „Masterplan Schulimmobilien“ werden, mit einer ausdrücklich sehr hohen Unschärfe, Gesamtkosten von ca. EUR 1.550 Mio für eine Umsetzung der mit dem Dringlichkeitsantrag / Bürgerschaftsbeschluss „VO/2023/12084.03“ verbundenen Ziele bis 2034 erwartet.
