Die bpd Immobilienentwicklung GmbH ist Eigentümerin der meisten Grundstücke im Baugebiet des Bebauungsplanes „32.61.00 Neue Teutendorfer Siedlung / Am Dreilingsberg “, der sich zur Zeit in Aufstellung befindet. Die bpd Immobilienentwicklung GmbH möchte die Erschließung der Grundstücke im Baugebiet durchführen. Zur Umsetzung der Erschließung zählt auch die Renaturierung der Moorbek. Die Übertragung der Herstellung der Erschließungsanlagen und der Renaturierung der Moorbek auf die bpd Immobilienentwicklung GmbH soll hier beschlossen werden. Die Umsetzung dieses Beschlusses erfolgt durch einen städtebaulichen Vertrag (Erschließungsvertrag) zwischen der bpd Immobilienentwicklung GmbH und der Stadt.
I. Die Hansestadt Lübeck betreibt zur Zeit die Aufstellung des Bebauungsplanes „32.61.00 Neue Teutendorfer Siedlung / Am Dreilingsberg“. Mit diesem Bebauungsplan sollen Flächen für eine Wohnnutzung erschlossen werden. Neben den geplanten Flächen für eine allgemeine Wohnnutzung werden auch Flächen für den Gemeingebrauch geschaffen, auf denen Kindertagesstätten errichtet werden können. Das Wohngebiet wird zudem durch Grünanlagen mit Erholungswegen und Spielplätzen eingefasst. Südlich anschließend an das Baugebiet soll die Moorbek renaturiert und ausgebaut werden, indem größere Auenbereiche und ein natürlicher Bauchlauf angelegt werden.
Die verkehrliche Erschließung erfolgt über die Anbindung der Straßen „Am Dreilingsberg“ und „An der Bäk“. Die Ableitung des Niederschlagswassers erfolgt über die zu renaturierende Moorbek, die Ableitung des Schmutzwassers über das zentrale Abwassernetz der Entsorgungsbetriebe Lübeck. Die Erschließung des Gebietes mit Wasser, Strom und Wärme erfolgt durch die Versorgungsträger. Der Erschließungsträger übernimmt die Koordination mit den Versorgungsträgern.
Zur Sicherung der Erschließung stellt die bpd Immobilienentwicklung GmbH eine selbstschuldnerische Bürgschaft in Höhe der voraussichtlichen Erschließungskosten.
Nach Herstellung der Erschließungsanlagen überträgt die bpd Immobilienentwicklung GmbH der Stadt unentgeltlich das Eigentum an den Erschließungsanlagen. Die unentgeltliche und lastenfreie Übertragung der zukünftig öffentlichen Flächen (Verkehrsflächen) wird durch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch gesichert.
II. Die Verwaltung empfiehlt dem Bauausschuss zu beschließen, die Erschließung auf die bpd Immobilienentwicklung GmbH durch städtebaulichen Vertrag zu übertragen.
Gemäß § 123 BauGB ist die Gemeinde zuständig für die Erschließung und trägt die Erschließungslast. In diesem Rahmen hat sie dafür Sorge zu tragen, dass die Erschließungsanlagen entsprechend den Erfordernissen der Bebauung und des Verkehrs hergestellt werden. Ein Anspruch auf Erschließung besteht grundsätzlich nicht und kann sich nur ausnahmsweise dann ergeben, wenn die Erschließungslast sich zu einem Anspruch auf Erschließung verdichtet. Gesetzlich geregelt ist so ein Anspruch auf Erschließung in § 124 BauGB. Dazu muss die Gemeinde einen Bebauungsplan erlassen (bekannt gemacht) und das zumutbare Angebot zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrages über die Erschließung abgelehnt haben. Hierbei geht es um ein Angebot eines Eigentümers, dessen Flächen durch die Erschließung erstmalig erschlossen werden.
Bei einer durch die Gemeinde durgeführten Erschließung hat die Gemeinde nicht etwa alle Kosten zu tragen, sondern ist verpflichtet, sich durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach BauGB zu refinanzieren. Ein Anteil von 10% der Kosten der beitragsfähigen Erschließungsanlagen verbleibt dabei bei der Gemeinde. Für die nicht beitragsfähigen Erschließungsanlagen werden Anschlussbeiträge nach dem Kommunalen Abgabengesetz des Landes Schleswig-Holstein erhoben.
Die Gemeinde kann aber auch die Erschließung auf einen Dritten übertragen. Geregelt ist dies in § 11 Absatz 1 Satz 2 Nr. 1 BauGB. Danach können durch städtebaulichen Vertrag die Vorbereitung und Durchführung städtebaulicher Maßnahmen auf Kosten eines Dritten vereinbart werden. Übertragen wird in diesem Rahmen nur die Herstellung der Erschließungsanlagen, nicht aber die Erschließungslast selbst. Diese verbleibt als hoheitliche Aufgabe immer bei der Gemeinde.
Mit der Übertragung der Herstellung der Erschließungsanlagen verpflichtet sich der Dritte, die Erschließungsanlagen zu 100% auf seine Kosten herzustellen.
Eine Eigenbeteiligung der Gemeinde an den Kosten zur Herstellung der Erschließungsanlagen ist grundsätzlich nicht vorgesehen. Die vereinbarten Leistungen des Vertrages müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein (§ 11 Absatz 2 BauGB).
Im Falle der Erschließung des Baugebietes „32.61.00 Neue Teutendorfer Siedlung / Am Dreilingsberg“ liegen die Voraussetzungen vor, um die Erschließung auf die bpd Immobilienentwicklung GmbH zu übertragen.
Die Grundstücke, die für die Erschließungsanlagen benötigt werden, befinden sich im Eigentum der bpd Immobilienentwicklung GmbH. Sie hat demnach die erforderliche Verfügungsbefugnis über die erforderlichen Flächen. Sie verpflichtet sich zudem, die Erschließungsanlagen auf ihre Kosten herzustellen.
Durch die Übertragung der Herstellung der Erschließungsanlagen hat die Hansestadt nicht den Anteil von 10% der Erschließungskosten, die sich grob geschätzt auf 22 Mio. € belaufen, zu tragen. Des Weiteren entfallen Fremdfinanzierungskosten, die bei einer Eigenerschließung wegen der Kapitalbeschaffung anfallen würden.
Die Übertragung der Erschließung auf die bpd Immobilienentwicklung GmbH stellt auch die zeitnahe Umsetzung des planerischen Willens der Hansestadt Lübeck sicher. Die Erschließung ist haushalterisch nicht eingeplant und daher kurzfristig nicht möglich.
Die Übertragung der Erschließung ist ebenfalls angemessen. Der anfallende Erschließungsaufwand dient der Baureifmachung der durch den Erschließungsträger erworbenen Flächen.
Eine vertragliche Übertragung der Herstellung der Erschließungsanlagen würde auch verhindern, dass mit Bekanntmachung des Bebauungsplanes 32.61.00 sich die Erschließungslast zu einem Erschließungsanspruch verdichten kann.
Durch den zu fassenden Beschluss werden die Belange von Kindern und Jugendlichen nicht berührt. Die Beteiligung von Kindern und Jugendlichen im Sinne des § 47 f GO erfolgte im Zuge des Verfahrens zur Aufstellung des Bebauungsplanes „32.61.00 Neue Teutendorfer Siedlung / Am Dreilingsberg“.
