Die Hansestadt Lübeck stellt derzeit den Bebauungsplan (B-Plan) „02.11.00 – Ratzeburger Allee/Gärtnergasse“ auf. Der B-Plan überplant ein Gebiet entlang der Ratzeburger Allee und umfasst im Wesentlichen die Grundstücke mit den Haus-Nrn. 50-74 auf der Westseite und 47b – 51c auf der Ostseite der „Ratzeburger Allee“ (Planausschnitt siehe letzte Seite der Vorlage). Mit diesem B-Plan sollen die Voraussetzungen für eine Neubebauung der genannten Flächen im Plangebiet durch den „Lübecker Bauverein e.G.“ geschaffen werden. Der bisher im Plangebiet vorhandene Gebäudebestand aus den 1950er Jahren entspricht nicht mehr den Anforderungen an zeitgemäßes Wohnen und ist in hohem Maße sanierungsbedürftig. Da die geschätzten Aufwendungen für die Gebäudesanierung über denen einer kompletten Neubebauung liegen, hat der „Lübecker Bauverein“ sich für eine Neubebauung des Areals entschieden. Um der besonderen städtebaulichen Ausgangssituation Rechnung zu tragen, ist ein Wettbewerbsverfahren durchgeführt worden. Der hieraus siegreich hervorgegangene Entwurf soll nunmehr baulich umgesetzt werden.
Bisher liegt das Gebiet, auf dem die Bebauung realisiert werden soll, planungsrechtlich im unbeplanten Innenbereich im Sinne des § 34 BauGB. Mit dem Bebauungsplan werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Neubebauung geschaffen. Im Zuge der Planung wird eine neue Erschließungsanlage im östlich der „Ratzeburger Allee“ gelegenen Teilbereich des Bebauungsplanes erforderlich, um die nicht direkt an der „Ratzeburger Allee“ angrenzenden Bauflächen und die bisher nicht baulich genutzten Bauflächen zu erschließen. Seine äußere verkehrliche Erschließung erfährt das Bebauungsplangebiet im Übrigen über die „Ratzeburger Allee“.
Die ordnungsgemäße Schmutz- und Regenwasser- sowie die Abfallentsorgung erfolgt durch die Entsorgungsbetriebe der Hansestadt Lübeck.
Die Herstellung der im Bebauungsplangebiet neu zu erstellenden verkehrlichen und entwässerungstechnischen Erschließungsanlagen soll mit einem aufgrund dieses Beschlusses zu schließenden Vertrag dem Erschließungsträger übertragen werden.
Gemäß § 123 des Baugesetzbuches (BauGB) ist die Erschließung von Baugebieten Aufgabe der Gemeinde. Nach § 11 Abs. 1 BauGB kann die Gemeinde über die Erschließung städtebauliche Verträge abschließen und die Erschließung damit Dritten übertragen. Wie oben bereits dargestellt plant der „Lübecker Bauverein“ die Beseitigung der im Bebauungsplangebiet vorhandenen Gebäude und die Neuerrichtung von Wohngebäuden. Sämtliche baulich nutzbaren Flächen im Bebauungsplangebiet stehen im Eigentum des Lübecker Bauvereins. Die neu zu erstellenden Erschließungsanlagen dienen ausschließlich diesen Flächen. Da eine Erschließung des Bebauungsplangebiets durch die Hansestadt Lübeck kurzfristig wirtschaftlich nicht möglich und haushaltsmäßig gegenwärtig nicht gesichert ist, ist der „Lübecker Bauverein e.G.“ mit dem Angebot an die Hansestadt Lübeck herangetreten, die Erschließung des Bebauungsplangebiets durch Vertrag im Sinne der §§ 11 und 124 BauGB (Erschließungsvertrag) zu übernehmen.
Gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 1 BauGB kann die Gemeinde über die Erschließung durch nach Bundes- oder nach Landesrecht beitragsfähige sowie nicht beitragsfähige Erschließungsanlagen einen städtebaulichen Vertrag abschließen und die Erschließung damit an einen Dritten übertragen. Die vertraglich vereinbarten Leistungen müssen nach § 11 Abs. 2 BauGB dabei den gesamten Umständen nach angemessen sein. Trägt oder übernimmt der Vertragspartner Kosten oder sonstige Aufwendungen, ist eine Eigenbeteiligung der Gemeinde nicht erforderlich.
Der „Lübecker Bauverein“ soll mit dem zu schließenden Vertrag sämtliche Erschließungskosten des Bebauungsplangebiets übernehmen, die sich nach gegenwärtigen Schätzungen auf voraussichtlich etwa 400.000 Euro belaufen werden. Dies ist insoweit als angemessen im
vorgenannten Sinne anzusehen, als dass der anfallende Erschließungsaufwand ausschließlich den im Eigentum des „Lübecker Bauvereins“ stehenden Flächen dient. Die Kosten für die der Entwässerung dienenden öffentlichen Erschließungsanlagen tragen die Entsorgungsbetriebe. Die Kosten werden nach Abschluss der Arbeiten und Übergabe an die Hansestadt Lübeck mit den noch fälligen Anschlussbeiträgen verrechnet.
Alternativ zur Übertragung der Erschließung an den „Lübecker Bauverein“ wäre die Erschließung durch die Stadt selbst möglich. Die Finanzierung der Erschließung müsste dann durch die Erhebung von Erschließungsbeiträgen nach §§ 127 ff. BauGB erfolgen. Aufgrund § 129 Abs. 3 BauGB hätte die Hansestadt Lübeck 10 % der Erschließungskosten hierbei selbst zu tragen.
Gemäß § 124 BauGB ist die Gemeinde verpflichtet die Erschließung selbst durchzuführen, wenn sie einen Bebauungsplan im Sinne des § 30 Absatz 1 BauGB erlassen hat und das zumutbare Angebot zum Abschluss eines städtebaulichen Vertrags über die Erschließung ablehnt. Sollte eine Übertragung der Erschließung durch entsprechenden Vertrag nicht erfolgen, ist die Hansestadt Lübeck mit Rechtskraft des B-Plans zur Durchführung der Erschließung verpflichtet. In der Folge ergäbe sich eine Beteiligung der Stadt an den Kosten der Erschließung mit 10 % der Gesamtkosten.
Die Übertragung der Erschließungsmaßnahmen auf den Erschließungsträger wird empfohlen, um den Vollzug des Bebauungsplanes zügig zu ermöglichen. Hierdurch wird der durch den Bebauungsplan seitens der Hansestadt Lübeck formulierte Planungswille zeitnah umgesetzt. Durch die Übertragung auf den Erschließungsträger wird der städtische Haushalt ferner um den 10 %igen Anteil der Hansestadt Lübeck am Erschließungsaufwand entlastet. Weiter entfallen Fremdfinanzierungszinsen, die seitens der Stadt bei eigener Erschließung zu tragen wären.
Zur Sicherung der Durchführung der Maßnahmen wird der Erschließungsträger der Hansestadt Lübeck eine selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Bank oder Sparkasse in Höhe der voraussichtlichen Herstellungskosten der Erschließungsanlagen stellen. Die kostenlose und lastenfreie Übertragung der Erschließungsanlagen auf die Stadt wird durch Auflassungsvormerkungen grundbuchlich gesichert.
Aus den dargestellten Gründen wird dem Bauausschuss empfohlen, die Übertragung der Erschließung des Bebauungsplangebiets „02.11.00 – Ratzeburger Allee / Gärtnergasse“ durch Erschließungsvertrag an den „Lübecker Bauverein“ zu beschließen.
Übersicht Plangebiet (Auszug B-Plan 02.11.00 - Ratzeburger Allee / Gärtnergasse, Planungsstand März 2014)
