Die Tagesordnungspunkte 7.3 und 7.3.1 werden zusammenhängend behandelt.

Dazu sprechen AM Dr. Flasbarth und AM Rathcke.

Die Nachfrage von AM Reinhardt, ob die Reduzierung des Erbbauzinses von 4% auf 2% rechtlich zulässig sei, beantworten Herr Ziemann und Herr Bürgermeister Lindenau. Herr Lindenau kündigt an, dass vor dem Hintergrund der Erkenntnisse der vergangenen Prüfung durch die Kommunalaufsicht bei Beschlussfassung die Thematik der Kommunalaufsicht erneut zur Prüfung vorzulegen sei. Herr Lindenau führt weiter aus, dass sich die Entwicklung von Erbbauzinsen seit der letzten Diskussion stark verändert habe und daher nicht auszuschließen sei, dass die Kommunalaufsicht ggf. eine andere Haltung einnehmen würde.  

Herr Möller sieht unter Bezug auf Punkt 7 des Antrags eine Schlechterstellung für Familien mit mehr als drei Kindern und stellt mit Blick auf die Entwicklung des Kapitalmarkts den Antrag insgesamt in Frage.

Eine Frage von AM Simon zur Prüfung der Ermäßigung des Geschosswohnungsbaus auf 2 % durch die Kommunalaufsicht beantwortet Herr Bürgermeister Lindenau. 

Im Weiteren sprechen AM Rathcke, der sich gegen einen 10% Aufschlag auf den Bodenrichtwert beim Verkauf von Grundstücken ausspricht, AM Lehrke, Herr Möller, der Vorsitzende und AM Dr. Flasbarth.

Der Vorsitzende lässt zunächst über den Antrag unter TOP 7.3.1 und anschließend über den Antrag unter TOP 7.3 abstimmen.

Beschluss:

Zu Verlängerung des Erbbaurechts, Punkt 3:

Zusätzlich: Bei bebauten Grundstücken ist der Bodenwert um 25% zu reduzieren, da sich die Richtwerte auf unbebaute Grundstücke beziehen, wo neue und zeitgemäße Bebauungen realisiert werden.

Die Differenz berücksichtigt den geringeren Nutz- oder Mietwert von älteren Bestandsimmobilien.

Streichung von Punkt 11

Zu Punkt 13:

Bei bebauten Grundstücken 25% Abschlag – siehe Punkt 3.

Streichung von Punkt 13 b

Der Richtwert spiegelt bzw soll die aktuelle Marktsituation zum Richtwertstichtag widerspiegeln. Warum soll die Hansestadt Lübeck mehr verlangen als marktüblich?

Streichung von Punkt 14

Die Chance einer in der Zukunft evtl. möglichen Bebauungsintensivierung ist bei Kauf einer Immobilie mit enthalten, so dass im Richtwert diese Chance „versteckt“ mit enthalten ist. Die Regelung zu Punkt 14 kann nur greifen, wenn bereits ein rechtskräftiger Bebauungsplan eine Verdichtung vorsieht.
 

Beschluss:

Der Bürgermeister wird beauftragt, Erbbaurechte für Einfamilien-, Zweifamilien- und Reihenhäuser ab sofort wie folgt neu zu ordnen.
 

Die Beschlüsse vom 28.04.2016 (VO 2015/03216 und VO 2016/03462) und vom 18.05.2017 (VO 2017/04955) werden aufgehoben und durch die nachfolgenden Eckpunkte ersetzt.
 

Verlängerung des Erbbaurechts

Soweit nicht im Einzelfall öffentliche Belange dagegen sprechen, ist den Erbbauberechtigten die Möglichkeit der Verlängerung des Erbbaurechts zu geben.

• Die Laufzeit der Verlängerung kann vom Erbbauberechtigten zwischen 30 und 99 Jahren unter Berücksichtigung der Laufzeit der umgebenden Erbbaurechte gewählt werden.

• Der Erbbauzins ist dinglich auf 2 % des Bodenwertes festzusetzen.

• Der Bodenwert berechnet sich auf Grundlage der aktuellen Version der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Hansestadt Lübeck.

• Der Erbbauzins ist mit einer automatischen und dinglich gesicherten Wertsicherungsklausel (Bindung an den Verbraucherpreisindex VPI) zu versehen. Der indexierte Erbbauzins darf in den ersten 20 Jahren 4 % des Ausgangsbodenwertes nicht übersteigen, ab dem 21. Jahr erfolgt die Indexierung unbeschränkt. Bedingung der Anpassung des Erbbauzinses ist, dass der VPI mindestens um 10% gestiegen ist. Die erste Überprüfung findet 5 Jahre nach Vertragsschluss statt, danach jeweils frühestens 3 Jahre nach der letzten Anpassung.

• Für Flächen, die über die Bezugsgröße 600 m2 hinausgehen und unbebaut sind (unrentierlicher Grundstücksanteil), ist der Erbbauzins schuldrechtlich um 50 % zu ermäßigen. Die Reduzierung entfällt, wenn das Erbbaurecht über die 600 m² hinaus bebaut wird oder für die Berechnung der baulichen Ausnutzung benötigt wird. Die Regelung ist entsprechend anzuwenden, wenn für einzelne Richtwertzonen andere Bezugsgrößen gelten.

• Bei vorzeitiger Verlängerung des Erbbaurechts ab dem Zeitpunkt der Verlängerung wird der Erbbauzins schuldrechtlich auf einen Mischzins ermäßigt, der sich aus dem derzeit gezahlten Erbbauzins und einem Erbbauzins von 2 % des aktuellen Bodenrichtwertes unter Berücksichtigung der Restlaufzeit des bestehenden Erbbaurechts ergibt. Diese Mischzinsregelung gilt nur für Erbbauverträge mit einer Restlaufzeit von maximal 30 Jahren.

• Für im Haus lebende und kindergeldberechtigte Kinder ist der Erbbauzins schuldrechtlich um jeweils 10 %, maximal um 30 % zu ermäßigen. Die Anspruchsberechtigung ist alle drei Jahre nachzuweisen.

• Der Erbbauzins ist schuldrechtlich um 50 % zu ermäßigen, wenn der/die im Haus lebende Erbbauberechtigte mind. 20 Jahre Erbbauberechtige/r ist und die Einkommensgrenzen gem. §§ 20 – 24 in Verbindung mit § 9 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) erfüllt. Die Anspruchsberechtigung ist alle drei Jahre nachzuweisen.

• Voraussetzung für die Ermäßigungen gem. Ziffer 7 und 8 ist, dass die auf dem Erbbaurecht gelegene Immobilie weder in Gänze noch in Teilen an Dritte vermietet ist bzw. vom Erbbauberechtigten ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt wird und die im Haus lebenden Familienmitglieder kein weiteres Immobilienvermögen besitzen.
   
• Soweit nicht im Einzelfall öffentliche Belange dagegen sprechen, sind bei Verlängerung des Erbbaurechtes Nachverdichtungsmöglichkeiten zu prüfen. Die für das Erbbaurecht geltenden Konditionen sind auf die ggf. verringerte Grundstücksgröße anzuwenden.
   
• Der schuldrechtlich ermäßigte Erbbauzins gem. Ziffer 5 – 8 (unrentierlicher Grundstücksanteil, Mischzins, Kinderrabatt, Wohnberechtigungsschein) darf nicht unter dem jetzigen Erbbauzins liegen.
   
• Erbbauberechtigte, die bereits ein Verlängerungsangebot der Hansestadt zu den bisherigen Konditionen erhalten haben, können dieses noch innerhalb der bindenden Frist annehmen.

Ankauf des Grundstückes

Soweit nicht im Einzelfall öffentliche Belange dagegen sprechen, ist den Erbbauberechtigten die Möglichkeit des Ankaufes des Grundstückes zu geben.

• Der Bodenwert berechnet sich auf Grundlage der aktuellen Version der Bodenrichtwertkarte des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Hansestadt Lübeck.

• Der für über 1.000 m2 hinausgehende Flächen angesetzte Bodenwert ist abweichend vom Gutachterausschuss ggü. dem Referenzwert von 600 m2 um 50 % reduziert (bisher 85 %).
• Der Bodenwert wird gem. der Geschäftsanweisung über die Transparenz bei Grundstücksverkäufen (Ziffer 5 – Preisbildung) um 10 % erhöht.

• Für den Fall, dass unbebaute Grundstücksteile zu einem späteren Zeitpunkt bebaut werden, ist eine durch Bindung an den Verbraucherpreisindex VPI wertgesicherte Nachzahlungspflicht in Höhe der Differenz des Bodenrichtwertes nach Übergrößenberechnung und dem Bodenrichtwert ohne Übergrößenberechnung zu vereinbaren.

• Der Hansestadt Lübeck ist ein Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle innerhalb von 10 Jahren einzuräumen.

• Die Möglichkeit des Ankaufs durch den Erbbauberechtigten ist für 15 Jahre auszusetzen, nachdem

• das Erbbaurecht auf das Grundstück herausgegeben wird.
• das Erbbaurecht auf einen Dritten übertragen wird. Die Möglichkeit des Ankaufs besteht ohne Einschränkungen bei Übertragungen an Ehe- und Lebenspartner*innen, sofern der Erbbauvertrag mindestens 15 Jahre besteht und sie am Tag der Übertragung seit mindestens 15 Jahren am Erbbaugrundstück mit erstem Wohnsitz gemeldet sind.
   

Ausnahmen sind für Erbbaugrundstücke außerhalb Lübecks sowie in der Bürgerschaft zu begründenden Einzelfällen möglich.
 

• Kaufinteressenten, die bereits ein Kaufangebot der Hansestadt zu den bisherigen Konditionen erhalten haben, können dieses noch innerhalb der bindenden Frist annehmen.
  
   

Nachverdichtung
 

•                               Soweit nicht im Einzelfall öffentliche Belange dagegen sprechen und die planerische Möglichkeit besteht, ist den Erbbauberechtigten die Möglichkeit der Anpassung des Erbbaurechts zum Zwecke der Grundstücksteilung für Nachverdichtung zu geben. Die für den Ankauf geltenden Konditionen sind auf die verringerte Grundstücksgröße anzuwenden

• Das Erbbaurecht auf die abgetrennte Fläche endet und ist für Nachverdichtung im Erbbaurecht wieder herauszugeben.
   

Neu herausgegebene Erbbaurechte

Bei neu herausgegebenen Erbbaurechten sind die gleichen Konditionen wie für Verlängerungen anzuwenden.