Der Vorsitzende bittet Herrn Voß sich für Fragen der Ausschussmitglieder zur Verfügung zu stellen.
Herr Voß beantwortet Fragen von Herrn Hundertmark und Herrn Lindenau.
Herr Lindenau bittet darum, die Aussagen von Herrn Voß etwas genauer im Protokoll aufzunehmen.
Auf die Frage, dass im Gutachten kein Hinweis bezüglich der Summe von 240.000,00 € auf eine Wertminderung, verursacht durch die vermietete, sehr günstige und auf Jahre nicht kündbare Wohnung gegeben sei, antwortet Herr Voß, dass unter 3.1.4 angenommen werde, dass die Wohnung frei sei. Dies sei Grundlage für alle weiteren Darstellungen im Gutachten. Solche Gutachten würden im Regelfall erstellt werden.
Herr Hundertmark fasst zusammen, dass 240.000,00€ für ein unbelastetes Grundstück zugrunde gelegt seien, welches das schlechte Mietverhältnis nicht berücksichtige.
Herr Voß bestätigt dies.
Herr Lindenau weist darauf hin, dass im Gutachten ein bestimmter Bodenrichtwert zugrunde gelegt wurde. Weiter fragt er, weshalb nicht dargestellt wurde, dass der Grundstückswert in wenigen Jahren steigen könne.
Herr Voß stellt klar, dass es sich um ein Stichtagsgutachten handelt, datiert auf den 15.02.2012. Eine Vorausschau, was könne das Grundstück beispielsweise in 5 Jahren wert sein, werde nicht gemacht, weil es „Kaffeesatzleserei“ wäre. Bezüglich des Bodenrichtwerts läge das Grundstück in keiner speziellen Zone. Es wurde der Bodenrichtwert für Geschosswohnungsbau des Rosenhofes zugrunde gelegt.
Herr Lindenau fragt Herrn Voß, ob es richtig sei, das derartige „Kaffeesatzlesereien“ für die Entwicklung von Grundstücken und damit mögliche Preissteigerungen von Sachverständigen nicht angewandt würden oder würde eine andere Praxis betrieben.
Herr Voß weist daraufhin, dass Wertermittlungen grundsätzlich eine Rückwärtsbetrachtung zu einem bestimmten Stichtag sind. Eine Prognose zu möglichen künftigen Wertsteigerungen wäre möglich, sofern so beauftragt, müsste sehr genau vom Gutachter definiert werden, weil es die Möglichkeit von Schadensersatzverfahren implizieren würde.
Es kämen häufiger Anfragen zur möglichen Wertsteigerung für beispielsweise ein Grundstück, welches derzeit Ackerland ist, in zwei Jahren jedoch durch einen B-Plan Einfamilienhausgrundstück werden würde.
Herr Voß teilt mit, dass eine seriöse Bewertung nur möglich sei, wenn eine normale Wertsteigerung von 1 % ,2 % 10 % zugrunde gelegt würde und dann den Wert zu ermitteln.
Herr Lindenau fragt Herrn Voß, ob vor dem Hintergrund der vorliegenden Informationen ein anderes Bewertungsverfahren sinnvoller gewesen wäre.
Herr Voß teilt mit, dass auch andere Verfahren wie Sachwertsverfahren, Ertragswertverfahren und Vergleichswertverfahren möglich seien.
Das Vergleichswertverfahren sei sofort herausgefallen, weil es früher keine vergleichbaren Immobilien gegeben hätte. Der Ertragwert wurde im Hintergrund einmal quer gerechnet, wurde aber nicht im Gutachten berücksichtigt. Das Ergebnis dieser Berechnung war, dass die Immobilie, wenn sie ertragsbezogen berechnet wird, jährlich einen Anteil des „blanken“ Grundstückswerts „aufzehrt“. Die Mieteinnahmen würden nicht ausreichen.
Wenn ein Grundstück einen negativen Ertrag bringt, ist das gängige Verfahren bei Gutachtern das Liquidationsverfahren.
Das sei in diesem Fall angewendet worden, das heißt Grundstückswert abzüglich der Freilegungskosten.
Herr Lindenau fragt, ob die Residualmethode ein anwendbares Verfahren sei.
Herr Voß teilt mit, dass es das Verfahren gäbe, die Lübecker Gutachter dies jedoch nicht anwenden würden, weil es in der Frage des individuellen Investitionsvolumens des Investors zu ungenau sei.
Die Lübecker Gutachter bevorzögen die klassischen Verfahren.
Herr Lötsch teilt mit, dass zur Zeit der Erstellung des Gutachtens nicht bekannt gewesen sei, dass die Hansestadt Lübeck beabsichtige, das Gebäude zurückzumieten.
Wäre es bekannt gewesen, wäre dann ein anderes Verfahren angewandt worden?
Herr Voß teilt mit, dass das abhängig von den Fakten wie Mieteinnahmen, Mietdauer etc. gewesen wäre. Ggf. wäre dann ein anderes Verfahren gewählt worden.
Herr Lötsch fragt, wäre dem Gutachter bekannt gewesen, dass es eine weitere Nutzung gegeben hätte, hätte es dann berücksichtigt werden müssen.
Herr Voß bejaht dies.
Es sprechen Herr Rathcke und Herr Hundertmark.
Frau Metzner fragt in welchen Zeiträumen Gutachten erstellt würden.
Herr Voß teilt mit, dass Fortschreibungen von Gutachten normal sind. Genaue Zahlen sind unbekannt und individuell.
Frau Akyurt fragt bez. der Änderungen von Bodenwerten.
Herr Voß teilt mit, dass es auf dem Priwall von 2010 - 2012 eine Steigerung von 145 € auf 160 € gegeben habe, von 2012 – 2014 sei der Wert stabil geblieben.
Frau Akyurt bittet Herrn Voß die Entwicklung für das besagte Grundstück nachzuliefern.
Es sprechen Frau Akyurt, der Vorsitzende und Herr Dedow bezüglich der vermietbaren Flächen des Hauses.
Senator Schindler teilt mit, dass die vermietbare Fläche hinter der Eingangshalle beginnt, weil diese Flächen und auch Flure etc. Flächen sind, die zum Aufenthalt der Flüchtlinge dienen. Die Mietfläche beginne nicht an den Zimmertüren.
Es spricht Herr Lötsch und bittet um Auskunft darüber, was genau an Fläche als Mietfläche gerechnet wurde.
Es spricht Herr Lindenau.
Herr Voß weist darauf hin, dass für gewerbliche Flächen immer Haupt- und Nebennutzflächen und nicht Wohnflächen gemietet würden und der Mietpreis dafür gezahlt werde.
Es spricht Herr Quirder.
Herr Lötsch bittet Senator Schindler auch die Nutzflächenberechnung den Ausschussmitgliedern zur Verfügung zu stellen.
Er fragt Herrn Voß, ob es stimme, dass die Hansestadt Lübeck bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses nachgefragt habe, ob das Gutachten noch gültig sei.
Herr Untermann fragt Senator Schindler, ob zu der Zeit, als die Hansestadt Lübeck das Gebäude gemietet hatte, der gleiche Nutzflächenwert zugrunde gelegt worden wäre und bittet Senator Schindler, diese Information dem Ausschuss zukommen zu lassen.
Herr Voß teilt mit, dass 19.06.2014 mittels einer Email durch den Bereich Liegenschaften gefragt worden sei, ob die angesetzten Abbruchkosten noch sachgerecht seien und das Auswirkungen auf den ermittelten Verkehrswert habe.
Die Antwort sei gewesen, dass die angesetzten Abbruchkosten die gleichen gewesen seien. Die Geschäftsstelle könne nicht in ein Gutachten eingreifen, dies könne nur dem Gutachterausschuss vorgelegt werden.
Herr Lüttke fragt Herrn Voß zur Nutz- und Wohnfläche.
Herr Voß antwortet, dass es Sache des Vermieters sei, den Preis von Nutzfläche oder Wohnfläche zu benennen.
Würde er nur die Wohnfläche pro m² im Mietvertrag nennen, würde der Preis sicher höher als bei m² pro Nutzfläche sein.
Herr Lüttke spricht weiter.
Herr Niewöhner teilt mit, dass ursprünglich ein Gutachten erstellt worden sei, bei dem der Grundstückswert abzüglich der Abrisskosten der reale Grundstückswert sei. Später sei jedoch bekannt gewesen, dass das Gebäude nicht abgerissen werden solle und die Hansestadt Lübeck als Verkäufer und als Mieter aufträte. Er fragt Herrn Voß, ob er dann empfohlen hätte, ein neues Wertgutachten zu erstellen, damit ein neuer Kaufpreis ermittelt hätte werden können.
Herr Voß teilt mit, dass es nicht seine Aufgabe gewesen sei, zu empfehlen, ein neues Gutachten zu erstellen.
Auf die Frage von Herrn Niewöhner, wenn er einen neuen Auftrag erhalten hätte, ob dann ein anderer Kaufpreis ermittelt worden wäre, antwortet Herr Voß, dass es möglicherweise ein anderes Ergebnis gegeben hätte.
Herr Quirder spricht zum Thema Nutz und Wohnfläche.
Herr Lindenau fasst zusammen, dass Herr Voß mitgeteilt habe, dass man unter neuen Rahmenbedingungen ein neues Gutachten in Auftrag hätte geben können. Hierbei würden dann neue Kriterien wie Sanierungskosten etc. zu berücksichtigen sein.
Zu dem Gutachten bejaht Herr Voß, dass es die Einschätzung des Gutachters war, die Abrisskosten mit 80.000,00 € zu beziffern.
Ob bei einem neuen Gutachten mit neuen Kriterien ein höherer Kaufpreis zu erzielen gewesen wäre, sei spekulativ. Dies stünde im engen Zusammenhang mit der Höhe der Investitionskosten.
Es spricht der Vorsitzende.
Herr Lindenau fasst zusammen, dass keine pauschale Aussage darüber möglich sei, ob bei anderen Methoden der Wert zwingend höher sei oder nicht.
Es spricht Herr Quirder.
Herr Dedow fragt, welchen m² Preis hätte Herr Voß 2012 angenommen?
Herr Voß teilt mit, dass damals von 3,00 € m² für die Wohnfläche Wohnheim, 5,00 € m² für die Hausmeisterwohnung ausgegangen worden sei.
Es spricht Herr Vorkamp.
Weiter sprechen Herr Voß und Herr Untermann.
Herr Rathcke fragt, warum die Verwaltung 2014 kein neues Gutachten in Auftrag gegeben habe. Bürgermeister Saxe teilt mit, dass der Investor seines Erachtens ca. 700.000,00 € investiert habe
Es spricht Herr Zander.
Weiter spricht Senator Schindler.
Ferner sprechen Herr Rathcke, Frau Metzner, der Vorsitzende und Herr Dedow.
Der Vorsitzende dankt Herrn Voß für seine Bereitschaft, sich den Fragen des Ausschusses zu stellen.
