11.01.2016 - 5.1 Umgang mit bis 2045 auslaufenden Erbbaurechten ...

Herr Strätz erläutert den Hintergrund der Vorlage anhand einer Präsentation (Anlage I).

Eine Nachfrage von Herrn Dr. Eymer zur Fortsetzung der Alternativen Kauf und Erbbaurecht beantwortet Herr Strätz. Zu verlängernde oder neu zu begründende Erbbaurechte stellen eine dauerhafte Einnahme für die Stadt dar, der Verkauf von Grundstücken sorgt für eine entsprechende Liquidität der HL. Grundsätzlich werden vor jedem Verkauf etwaige Verdichtungen (2. Reihe etc.) sowie stadtplanerische Belange geprüft.

Zum bestehenden und ergänzenden Personaleinsatz im Bereich der Erbbaurechtsbearbeitung sprechen Herr Simon, Herr Strätz, Herr Meier und Herr Dr. Eymer. Für Herrn Simon und Herrn Meier ist der zusätzliche Bedarf von 1 ½ Mitarbeitern, vor dem Hintergrund der sich reduzierenden Erbbaurechte, nicht nachvollziehbar. Grundsätzlich sollte auch der Einsatz von besserer Hard- und Software für die Optimierung der Arbeitsabläufe geprüft werden. Herr Strätz erläutert hierzu, dass der derzeitige Bestand von 5 Mitarbeitern u. a. auch laufenden Aufwand mit der Verwaltung der bestehenden Erbbaurechte hat. Hier müssen u. a. alle Belastungen der Grundstücke etc. geprüft werden. Ziel des Verfahrens aus der aktuellen Vorlage ist es, allen Erbbaurechtsnehmern ein Angebot zu unterbreiten. Herr Dr. Eymer weist darauf hin, dass die Entscheidung über den Personaleinsatz nicht Bestandteil des Beschlussvorschlages ist.

Zu den von der Verwaltung vorgeschlagenen Konditionen sprechen Herr Meier, Herr Martens, Herr Dr. Eymer, Herr Scholz, Herr Krause und Herr Strätz. Herr Meier begrüßt den vorgeschlagenen Mischzins und macht deutlich, dass durch das von der Verwaltung vorgeschlagene Verfahren niemand aus seinem Haus ausziehen muss. Zur Höhe von Rückkaufwerten verweist Herr Strätz darauf, dass die Stadt lediglich in 3% der Fälle eine Auszahlung vornimmt. In 97% der Fälle bleibt es bei einem Erbbaurecht oder das Grundstück wird gekauft. Den Wert für den Rückkauf ermittelt der Gutachterausschuss. Die Wertsicherungsklausel bedeutet keine jährliche Erhöhung sondern eine Anpassung bei erreichen bestimmter Indexveränderungen. Die Erlöse sind allgemeine Deckungsmittel und gehen dazu in einem technischen Produkt der Finanzwirtschaft der HL auf.

Herr Hundertmark äußert für die SPD noch bestehenden Beratungsbedarf und bittet daher um eine Vertagung der Vorlage zur nächsten Sitzung des Ausschusses.

Beschlussvorschlag:

1.               Soweit nicht  im Einzelfall öffentliche Belange dagegen sprechen, wird den Erbbauberechtigten die Möglichkeit des Ankaufes des jeweiligen Grundstückes oder die Verlängerung der Erbbaurechtes gegeben.

2.              Den Erbbauberechtigten wird die Möglichkeit der Verlängerung  des Erbbaurechtes zu  folgenden Eckpunkten gegeben:

a) Laufzeit ab Vertragsschluss zwischen 30 und 60 Jahre unter Berücksichtigung der Laufzeit der umgebenden Erbbaurechte..

b) Der Erbbauzins ist dinglich auf 4 % des aktuellen Bodenrichtwertes zuzüglich 10 % festzusetzen  und mit einer automatischen Wertsicherungsklausel (Bindung an den Verbraucherpreisindex VPI) zu versehen.

c) Bei vorzeitiger Verlängerung des Erbbaurechtes auf 60 Jahre ab dem Zeitpunkt der Verlängerung wird der Erbbauzins schuldrechtlich auf einen Mischzins ermäßigt, der sich aus dem derzeit gezahlten Erbbauzins und einem Erbbauzins von 4 % des aktuellen Bodenrichtwertes zuzüglich 10 % unter Berücksichtigung der Restlaufzeit des bestehenden Erbbaurechtes ergibt. Diese Ermäßigungsregelung gilt nur für Erbbaurechtsverträge mit einer Restlaufzeit von maximal 30 Jahren und bei denen die Erbbauberechtigten bereits 20 Jahre das Erbbaurecht bewohnen.

 
d) Der  Erbbauzins wird schuldrechtlich auf 2 % ermäßigt, wenn der/die 
Erbbau­­berechtigte mind. 20 Jahre Erbbauberechtige/r ist und die Einkommensgrenzen gem. §§ 20 – 24 in Verbindung mit  § 9 des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung (WoFG) erfüllt. Die Ermäßigung  bleibt bestehen, so lange die Voraussetzungen nachgewiesen werden können.
Diese Ermäßigung gilt jedoch längstens für 10 Jahre ab Beurkundung des  Erbbaurechtsverlängerungsvertrages.
 

e) Der Erbbauzins unter c) (Misch-Erbbauzins) und d) (Härtefallregelung) darf            nicht unter dem jetzigen Erbbauzins liegen.

f) Es ist zu regeln, dass die vollen 4 % Erbbauzins fällig werden, wenn

- das Erbbaurecht  im Wege des Verkaufs oder der  Schenkung an einen Dritten übertragen wird oder

- im Wege der Erbfolge auf einen Dritten übergeht.  Dies gilt nicht, solange der überlebende Ehepartner das gemeinsame Familienwohnheim bewohnt.

g)  Eine Ermäßigung gem. Ziffer 2 c) oder  d)  findet nicht statt, wenn die auf dem Erbbaurecht belegene Immobilie an Dritte vermietet wird bzw. nicht ausschliesslich vom Erbbaurechtsnehmer genutzt wird.

3. Im Einzelfall können bei besonderen Härtefällen für langjährige Erbbauberechtigte höchstpersönlich abweichende Regelungen getroffen werden.

4. Beim Verkauf des Grundstückes sind mindestens die Bodenrichtwerte für ein unbelastetes Grundstück zuzüglich 10 %  zu erzielen. Besonderheiten aufgrund bestehender Bebauungspläne oder bei weiteren Bebauungsmöglichkeiten sind bei der Bodenwertermittlung zu berücksichtigen.

5. Bei Verlängerung des Erbbaurechtes oder Verkauf des Grundstückes sind Nachverdichtungsmöglichkeiten zu prüfen und  vertraglich durch Wiederkaufsrechte, Dienstbarkeiten, Nachzahlungsverpflichtungen  und/oder  Heimfallregelungen abzusichern.

Der Wirtschaftsausschuss und Ausschuss

für den "Kurbetrieb Travemünde (KBT)"

beschließt einstimmig, die Vorlage zu vertagen.